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월부챌린지

신문기사 #35 서울 전세&월세 급감 '임대차 절벽'

26.03.25 (수정됨)

 

✅기사 정리

  • 현상 : 서울 아파트 월세 비중 급증 및 매물 부족 심화 (25개구 중 24개구 감소)
  • 지표 : 서울 평균 월세 151.5만원 → 소득 대비 월세 비중(RIR) 36% 돌파
  • 원인 : 대출 규제로 인한 전세 기피, 매매수요의 임대 물량 흡수, 공급 부족 

 

✅생각 정리

  • 1월 24일 대비 두달 사이에 -40~50% 임차 물량이 빠진 건 정말 특이하다.
  • 대한민국 부동산에서 전세사기가 미친 영향도 꽤 크다고 생각된다.
    • 사람들의 인식에서 “빌라 전세 사기 → 아파트 전세가 안전하다”는 전환점이 됨
    • 전세대출을 적극 활용해 높은 전세금을 형성
  • 하지만 전세자금대출에 대한 문턱이 높아지면서 전세→월세/반전세로 전환이 또 이뤄지고 있다.
  • 현 정부의 의지를 보았을 때 전세대출에 대한 규제를 풀어줄 것 같지는 않기에 반전세/월세 시대가 예상된다.
  • 물론 아파트 월세가 승상하면서 임차인 소득의 36%를 크게 넘어서게 된다면 저항선이 생겨 다시 빌라 월세로의 전환점이 발생할 수도 있다고 본다.
  • 무엇보다 중요한건 앞으로 수도권 시장의 전세/월세 매물 고갈인데, 이에 대한 대책은 현재 실거주로 묶인 부동산 시장에 대한 완화인데 지금 정부의 방향성에 반하는 결정이기에 결국 임차 물건이 소멸되는 현상으로 이어진다는 점이다.
  • 우리가 목격하게 될 (내년 2월에 이사하게 될) 나로서는 매우 무서운 상황이다.  

 

✅떠오르는 질문

  • 월세가 소득의 40%를 넘어서면 임차인들이 경기도 외곽으로 이탈할까, 아니면 빌라(주거의 질)로 옮길까?
    • 요즘 20-40대의 생활수준에 대한 기대치가 높기 때문에, 그래도 경기도 외곽 아파트로 갈 것 같다
    • 결국 풍선효과처럼 상대적으로 전세/월세 매물이 많고 저렴한 경기도 지역으로 이주하지 않을까?
    • 김포, 파주, 일산, 남양주, 기흥, 수원, 산본 등이 후보가 되지 않을까 싶다?
  • 월세 시대를 원하는 정부인 것 같기도 하지만, 매물 부족에 대한 정책 변화가 있을까?
    • 현재는 매매 수요를 잡기 위한 규제 정책이 대부분이다.
    • 하지만 임차 수요를 지원하기 위한 카드가 있을까?
    • 현금성으로 월세 지원 정책이나 세액공제 혜택이 있을 것 같다.
    • 하지만 세액공제는 당장 눈에 드러나지 않고 1년을 기다려야하기에 효과가 낮을 것이다. 

 

✅투자 적용점

  • 이런 부동산 트렌드는 쉽게 바뀌지 않을 수 있다.
  • 당분간(이재명 정권인 2030년까지)은 나의 투자에서도 전세 레버리지가 가능한 지역은 매매/전세 가격이 낮은 지역에 국한될 것 같다.
  • 앞으로 노후준비에 있어서도 전세보다는 월세로 방향이 바뀐다면, 채수가 늘어나면서 전세 상승으로 인한 재투자보다 월세 현금흐름으로 인한 저축&분산투자로 방향을 바꿔야할 것 같다.
  • 적용점 : PIR, RIR 등 낯선 분야에 대해 글로 정리해보기 

 

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