규제 먼저? 비규제 먼저? 집 사는 순서 모르면 7천만원 손해 보고 시작합니다 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

“지금 집을 매수하려는데, 실거주 요건이 있다보니

서울에 집을 먼저 매수할지

비규제 지역을 먼저 살지 고민이에요.

어떤 걸 먼저 사느냐에 따라 달라지는게 있을까요?”

최근 규제 지역과 비규제 지역 사이에서 

어떻게 자산 로드맵을 세우면 좋을까 

고민이신 분들이 많으시더라구요.

현재 규제상 정작 제대로 계산해두지 않으면

우리들이 낼 소중한 세금이 1,000만원이 될수도

8,000만원이 될 수도 있습니다.

비규제지역과 규제지역 중 무엇을 먼저 사야할지

매매가 10억의 집을 예로 들어 

돈 아끼는 매수 순서를 쉽게 풀어드려볼게요.

들어갈 때

입장료(취득세) 8배 차이

집을 살 때 가장 먼저 마주하는 벽은 취득세입니다.

현재 세법상 2주택자가 될 때

두번째로 사는 집이 어디에 있느냐에 

따라 세율이 달라지는데요.

Case A.

비규제 지역 먼저 매수 → 규제 지역 추후 매수

비규제 지역을 먼저 매수하고 

나중에 서울로 입성하시려는 분들은

두번째로 사는 집에 취득세 중과 8%가 적용됩니다.

취득세율 : 8%(중과)

지방교육세 : 0.4%

농특세 : 0.6%

합계 세율 : 9.0%

납무 세액 : 10억 X 9% = 9,000만원

Case B.

규제 지역 먼저 매수 → 비규제 지역 추후 매수

반대로 서울의 집을 먼저 매수하고

추후에 비규제 지역에 추가 매수를 할 때 입니다.

두번째 집이 비규제 지역이라면 2주택이더라도

중과 없이 일반 세율(1~3%)이 적용됩니다.

취득세율 : 1~3%(일반, 9억 초과 기준 3%)

지방교육세 : 0.3%

농특세 : 0.2%

합계 세율 : 1.5~3.5%

납무 세액 : 10억 X 1.5~3.5% = 1,500~3,500만원

똑같은 10억의 서울 집을 내 자산을 만드는 데

규제 지역을 먼저 매수하는지 아닌지에 따라

많게는 7,500만원 이상의 세금을 더 지불할 수 있고

만약 전용 85㎡ 이상이라면 농특세가 부과되면서

차이는 더 벌어질 수 있습니다.

살고 있을 때와 나올 때

실거주 의무와 양도세 비과세

두번째로는 취득세만큼 무서운 것이

실거주 의무와 양도세 비과세입니다.

규제 지역은 나중에 비과세로 팔려면

반드시 2년 이상 직접 거주해야하지만

비규제 지역은 굳이 살지 않아도

2년 보유만 하면 비과세를 해주는데요.

비규제 지역의 집을 먼저 사게 되면

규제 지역의 집의 취득세 중과 때문에

초기 자금이 묶어버리고 결국 규제 지역 집에

들어갈 잔금이 부족해서 실거주 요건을

못 채울 수 있는 악순환이 생길 수도 있어요.

반대로 현재 실거주까지 가능하시기에

규제 지역을 먼저 매수하실 수 있는 상황이라면

규제 지역을 먼저 매수하고 거주 요건을 채우고 

비규제 지역을 매수한다면

나중에 두 집 모두 비과세로 팔 수 있는

노선이 생길 수도 있습니다.

규제 지역을 먼저 매수할까?

비규제 지역을 먼저 매수할까?

현장을 다니다보니 이 순서를 몰라서 

당황하시는 분들이 많더라구요.

다만, 세금보다도 중요한 일은

내 상황에 맞는 가치 있는 집을 아는 것이 먼저입니다.

비규제 지역의 집이더라도 규제 지역의 집보다

가치가 높은 경우도 있습니다.

세금만의 이익 뿐만 아니라 현재 내 상황을 

정확히 인지하고 선택해야할 때입니다.

소중한 종잔돗이 엉뚱한 세금으로 새나가지 않도록

매수하기 전에 내 상황에서 현재 감당한 금액과

실거주 요건 등을 충족할 수 있는지

현재 보고 있는 단지가 더 가치가 있는 지 꼼꼼하게

따져보시고 매수 순서를 계획 하셨으면 좋겠습니다. 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)

#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회

#25 아무래도 잘못 산 것 같아요. 그냥 계약금 포기할까요?

#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요

#27 비규제 지역 투자 전 반드시 알아야 할 1가지

#28 요즘 시세는 이렇게 보세요

#29 토지거래허가구역, 이거 모르고 계약하면 큰일납니다

#30 나의 이름은 <돈>입니다

#31 이번에는 15억 키맞추기일까?

#32 매물이 사라지는 시장, 투자자는 이렇게 기회를 봅니다

#33 당신의 직업은 무엇인가요? 세입자 면접까지 본다는 요즘 시장

#34 거래량 적은 아파트 사도 될까요?

#35 그냥 너무 힘들고 재미없어요. 저만 이런가요?

#36 그 때 영끌했다면.. 제 인생은 이렇게 달라졌습니다

#37 서울 아파트, 외국인들에겐 2% 바겐세일 중

#38 낮엔 직장인, 밤엔 월부인 : 이중생활의 기술 

#39 지금 시장, 전세 없다고 안심하면 안 되는 이유

#40 놓친 물건 때문에 울고 있을 동료에게

#41 판교급 공급 물량과 청약통장 무용론

#42 이미 6년 전부터 너나위님이 알려주신 투자법

#43 대형, 소형 평형 둘 다 투자 가능해요(단, 이건 체크하세요)

#44 3040, 지금부터 5년이 중요한 이유

#45 3기 신도시, 왜 계약을 포기하게 될까

#46 구축 전세가 오르기는 할까요?

#47 규제 이후, 오피스텔로 몰리는 사람들

#48 입지 좋은 구축 vs 외곽 신축

#49 바로 투자로 이어지는 2가지 협상법

#50 하루도 쉬지 않은 선택이 3억이 되기까지

#51 서울 아파트는 집이 아니라 계급이 되었다(f.추적 60분)

#52 다주택자 양도세 중과, 5월 급매를 기다리는 분들이라면

#53 서울 실거주 vs 비규제 지역 투자 - 당장 투자가 가능한 계획법

#54 지금은 매수도 매도도 좋은 기회 - 못난이 인형

#55 3주택인데 양도세 0원? 꼭 체크해야할 비과세 1-2-3 법칙

#56 2.12 양도세 중과 유예 종료 및 보완 대책 한 판 정리

#57 현재 세 낀 매물을 매수하기 전에 반드시 체크해야할 3가지

#58 집 사는 순서 모르면 7천만원 손해 보고 시작합니다