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너바나, 주우이, 자음과모음
초보경험담
안녕하세요. 제이든J입니다.
현재 저는 서울에 2호기 투자를 준비하고 있습니다.
25년 2월 전에 서울 2호기 투자를 마무리 하고 싶은데, 그 이전에 제가 투자했던 지방 1호기 복기를 해보려고 합니다.
24년 1월말에 지방 1호기를 투자한 후 벌써 10개월이 지났네요.
대개 성공은 더 인내하고 힘을 유지하는 협상가에게 찾아온다.
협상의 기술1 중에서
1호기 투자를 하고 보면 솔직히 아쉬운 점이 더 보이는 것이 사실입니다.
전수조사를 하던 중 가격이 싸보이고 전세가도 2천만원 올려서 투자금이 가능해보이는 단지가 눈에 들어왔었습니다.
그렇게 전화임장, 매물임장, 매물문의, 매물코칭을 거쳐서 협상의 단계에 들어갔습니다.
목표 매수가는 네이버 광고보다 1,500만원을 깎은 가격이었습니다.
하지만 협상의 핑퐁이 왔다갔다 한 후 네이버 호가보다 1,200만원을 깎은 것이 마지노선이라는 답장을 받았습니다.
사장님의 논리 2가지가 있었습니다.
1. 바로 아래층이 얼마전 실거래가 되었는데 그 이하로 거래가 되지 않았다는 것
2. 다른 부동산에서 실거주자 손님 2명을 붙였다는 것
저는 여기서
300만원을 더 치열하게 협상하고 기다릴지
vs
이 가격에 만족하고 매수하여 자산 취득의 기회를 잡을지
고민이 많았습니다.
당시 매수 타임라인
저 나름대로는 여유를 가졌다고 생각했는데 돌이켜 보면 매물을 보고 계약까지 빠른시간에 진행이 되었네요.
당시의 상황을 간략히 말해보겠습니다.
<모든 가격은 예시입니다.>
1. 매도자 A의 상황
- A는 처제의 명의로 투자했습니다.
- A의 처제는 명의를 털어야 하는 상황이었습니다.
- A는 3년전 4.15억에 매수했었고 네이버광고가격은 4.65억 이었습니다.
- 현재 A집의 전세입자는 2달 후에 계약이 만료였습니다.
2. 해당집의 전세입자 B의 상황
- 2달후에 전세 만료에 따라 집주인이 비워달라고 했습니다.
- 해당 집에 3.5억 전세 거주중이었습니다.
- 해당 단지의 최저전세가는 3.5억 1개 남았는데 오르는 추세였습니다.
- 지금 당장 전세집을 구해야 하지만, 부동산 사장님이 투자자 손님을 받아서 해당 전세집에 거주 할 수도 있어서 잠시 홀딩상태였습니다.
당시에는 이 물건을 놓치면 다른 물건을 찾을 수 있겠지만, 또 언제 그런 물건을 만날지 확신이 없었습니다.
사장님들에게 듣는 "그 가격에는 안 돼" 라는 부정적인 말들을 많이 들었어서 그랬던 것 같습니다.
가장 좋은 방법은
'거기 아니면, 여기에 하지 뭐'란
마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이었다.
월부은 중에서
하지만 저에게 만약 이것과 비슷한 협상물건이 있었다면,
아마 조급하지 않았을 것 같습니다.
그리고 돌이켜 보면, 제가 투자했던 물건은 전세입자 만기가 2달 후여서, 실거주자가 바로 잔금을 치기에는 빠듯한 시기였습니다.
하지만 상대는 더 해당 가격 이하로는 불가능 하다며 기다렸고, 저는 기다리지 않고 매수를 했습니다.
되돌아보면
아쉬운점
1) 상대방도 마감 시한이 있었다. 내가 더 조급할 필요는 없었다.
2) 다른 대안이 마땅치 않았다.
3) 물건을 찾을 수 있다는 스스로에 대한 확신이 부족했다. 그래서 우연처럼 다가온 기회를 놓치기 싫었던 것 같다.
4) 내가 물건을 사고 난 다음에 나보다 1,800만원 더 싸게 매수한 사람이 나타났다. (물론 실거주였지만)
- 더 치열한 사람, 마인드가 탄탄한 사람이 돈을 번다는 사례를 투자를 통해 간접 경험했다.
5) 내가 투자한 후에도 2달은 더 비슷한 가격에 실거래가 되었다.
그럼에도 불구하고
잘한점
1) 그 시기가 저평가임을 10개월이 지난 지금에야 느낀다.
2) 투자를 했기에 1천만원 차이보다 자산을 취득해 수익의 기회를 가졌다.
3) 투자자를 반기지 않아도 사장님을 찾아갔다.
4) 할 수 있는 협상을 시도해보았다. -> 미련이 없어서 보유하는 데 마음이 불편하지 않다.
5) 잃지 않는 투자, 그리고 원칙을 지키는 투자를 했다.
여러분이 하는 최악의 선택은
선호도가 덜한 단지를 고르는 것이 아니라,
이렇게 까지 하는데
투자를 안하는 선택을 하는 것입니다.
자음과모음님 신투기 강의중
- 서울 2호기를 준비하며, 앞으로 해야할 행동 그리고 예상되는 결과
<2호기 행동하기 위한 흐름도>
절대적 저평가 : 전고점 대비 20% 이상 하락하였는가?
상대적 저평가 : 앞마당 지역들과 비교시 저평가인가?
환금성 : 서울 200세대 / 4층 이상 탑층 제외
수익률 : 수도권 10년 보유 매매가 2배
원금보존 : 수도권 전세가율 60% 이상
리스크 : 매매 잔금까지 대비 가능한가? / 빠르게 전세계약을 원하는 가격에 가능한가?
간략하게 생각해본 저의 우선순위는 아래와 같습니다.
1. 투자를 한다.
- 어쨌든 저평가 구간에 산다는 것은 중요합니다. 이 시기에 무엇보다 최우선이 되어야 한다고 생각합니다.
2. 협상에 최선을 다한다.
- 후회가 남지 않아야 합니다. 협상에 실패하더라도 시도는 해보는 것이 보유할때 도움이 되었습니다.
- 조금 더 협상을 했다면 이 작은 차이의 수익이 추후 다음 투자를 할 때 더 좋은 자산으로 갈아 끼울수도 있기 때문입니다.
그리고 협상을 통해서 생각해본 시나리오는 아래와 같습니다.
시나리오1. 산다
- 장점 : 조금의 협상을 통해 매물을 샀음. 자산을 가졌음
- 단점 : 아쉬움이 남을 수 있다.
시나리오2. 극한의 협상을 진행한다.
1) 협상끝에 매수
- 장점 : 할 수 있는 걸 다 해봤다. 보유 할 힘을 가짐, 수익을 더 많이 냄
- 단점 : 피말린다.
2) 협상끝에 물건 놓침
2-1) 허탈해서 물건을 사지 못함
- 장점 : 해당 물건 협상 어디까지 되는지 이 시장에서 확인함
- 단점 : 내 자산이 없음, 지금 시장 기회를 놓침
2-2) 한 급지 내려가서 물건을 삼
- 장점 : 할 수 있는 데 까지 해봤기에 후회 없음. 보유 가능
- 단점 : 조금 더 좋은 자산 취득 기회를 놓침
중요한 것은 어떤 시나리오든, 우선하는 것은 현재 시장에서 기준을 만족했다면
자산을 가지는 것이라 생각됩니다.
행동해야할 것
1. 시세트래킹 - 구별 10개
2. 전수조사 - 저평가 지역 매일 1개 생활권 이상
3. 매물확인 - 가치 대비 저평가 단지 찾고 시장가격 확인
4. 매물털기 - 많이 보는 것 보다 더 좋은 물건 찾기
그 다음이 협상이라는 것을 느낍니다.
발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이
있을 것으로 생각하는가?
그런건 없다.
결국 많이 가봐야 한다.
월부은 중에서
시세트래킹과 전수조사, 매물털기 등으로 이어지는 방법은 물리적인 시간이 제한적이기에 그 시간을 줄여주는 좋은 도구라고 생각됩니다.
그럼에도 답은 현장에 있지 않을까 생각합니다. 손품의 목적은 확률적으로 기회가 더 높은 현장에 갈 수 있도록 도와주는 것이 아닌가 싶습니다.
서울 2호기 투자를 위해 손품 + 발품을 모두 팔아서 후회가 남지 않는 투자를 하고 싶습니다.
(조금 아쉬움이 있더라도 기준에 맞는 자산 취득을 최우선으로 생각하겠습니다.)
기회가 기회임을
아는 것이 중요해요
너나위님
강의에서도 지금이 기회라는 것을 알려주시는 멘토님, 튜터님 그리고 주변 동료분들 덕분에 더 행동해보겠다는 생각을 할 수 있었습니다.
투자를 준비하시는 모든 분들 파이팅입니다.
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댓글 0
뽀잉 : 좋은글감사합니다. 서울2호기 투자를 응원할게요~^^
사평 : 24년 1월이라면 굉장히 잘 사신거죠^^ ㅎㅎ 당시의 최선을 다한 것이니 2년 잘 보유하고 수익내서 수도권에 멋진 투자하시길 바라요. 1달 함께 하니 그릿이 있으신 분이라 저보다도 멋진 투자 잘 하실 것 같았답니다. 앞으로도 홧팅
긍정부자1 : 2호기는 더 멋질거예요~ 응원합니다👏👏👏
은가비8 : 깔끔정리네요 >,<// 저도 BM해서 1호기 장만해보겠습니다 :) 조장님의 2호기 응원할게요 >,</b
최곰 : 우오ㅏ 2호기를 하기 위한 1호기 복기 너무 멋져용~~ 화이팅입니다!
진부녀 : 이든님 화이팅이에요^^