현재 세 낀 매물을 매수하기 전에 반드시 체크해야할 3가지 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

지난 2월 12일, 양도세 중과 유예 및 

보완책이 발표되면서 시장에 없던 매물들이 

하나둘 모습을 드러내기 시작했습니다. 

발표 당일, 저 역시 설레는 마음으로 

단골 부동산 사장님들께 전화를 돌리며 

현장 분위기를 파악했었는데요.

사실 마음 한편으론 

‘혹시 세 낀 매물 중에 이전 가격 그대로 

나온 저렴한 물건이 있지 않을까?’하는 

기대감에 두근거리기도 했습니다. 

하지만 직접 현장을 발로 뛰고 

계산기를 두드려보니 현실은 생각보다 

따져봐야 할 조건이 많고 분위기도 복잡했습니다.

최근 비규제 지역의 빠른 반등과 

실제 세 낀 매물 거래 사례들을 지켜보며

현재 시장에서 매수하기 전 반드시 확인해야할 점들에

대해 이야기를 나눠보겠습니다.

지금 시장을 기회로 잡는 방법

매도자는 다주택자, 매수자는 무주택자라는

조건하에서 한시적으로 세낀 매물을 살 수 있는

기간 중에 주의 깊게 봐야할 상황은 3가지입니다.

1. 가계약은 늦어도 

4월 2~3주차까지 완료

이번 대책에 따라 5월 9일까지 

계약을 마쳐야 한다는 조건이 붙었습니다. 

하지만 여기서 간과해서는 안 될 것이 

바로 허가 접수 기간입니다.

토지거래허가구역의 경우

허가 접수부터 승인까지 짧게는 15일, 

길게는 한 달까지 소요됩니다. 

5월 9일에 본계약을 안전하게 체결하려면

아무리 늦어도 4월 중순에는 가계약이 완료되어야 

한다는 계산이 나옵니다.

만약 허가 신청이 몰려 구청 업무가 

지연될 경우를 대비해 시간적 여유를 더 두는 것이 좋고,

현재 토지거래허가구역의 실시간 거래 상황이 

궁금하시다면 현장 사장님들께 

확인하는 것과 동시에 서울시에서 제공하는 

<토지거래허가 내역 조회>를 함께 활용해 보세요. 

해당 단지 주소로 실제 허가 현황을 꼼꼼히 체크할 수 있습니다.

https://land.seoul.go.kr/land/other/contractStatus.do

2. 세입자 만기일, 

역산해서 현금 계획 체크

두번째로 꼭 확인해야할 점은

세입자의 만기일입니다.

두 번째로 중요한 점은 세입자의 만기일입니다. 

현행 임대차법상 만기 2개월 전 

주인이 바뀌면 세입자는 계약 갱신권을 

사용하기 어렵고 퇴거해야 합니다.

현재 전월세가 껴 있는 매물을 보실 때는 

만기일이 잔금(등기) 이후부터 

입주 마감일(28년 2월 11일) 사이에 있는지 

확인해야하고, 본래 토지거래허가제는 매수 후 

4개월 이내 입주가 기본이지만 이번 대책으로 

입주 기간을 어느 정도 확보해 준 상황입니다. 

단, 세입자 만기에 맞춰 내가 돌려줘야 할 

보증금이 자금 계획 안에 들어오는지 역산하는 

과정이 필수적으로 필요하기에 기간 확인이 중요해요.

3) 주담대와 비교,

나의 진짜 자금 여력 체크

가장 뼈아픈 실수가 나올 수 있는 지점입니다. 

세입자 만기에 맞춰 입주할 때 보증금을 

전세 퇴거 자금 대출로 해결할 계획이신가요?

현재 6.27 규제로 인해 생활안정자금대출은 

최대 1억 원까지만 가능합니다. 

즉, 실제 입주 시점에 (기존 보증금 - 1억 원)만큼의 

현금을 추가로 보유하고 있어야만 

세입자를 내보내고 입주할 수 있다는 뜻입니다.

실제 나와있는 매물로 예를 들어볼게요.

무주택자 A씨 

(부부 합산 연봉 1억, 보유 자산 5.5억)

계속해서 지켜보던 이 단지는 매물이 하나도 없다가 

최근 12일 이후 세낀 매물들이 나오기 시작했습니다.

매물 : 매매가 10.5억 / 전세 5억(투자금 5.5억)

만기 : 26년 11월

계획 : 26년 4월 가계약 → 5월 본계약 → 11월 입주

현재 규제상 이 물건을 사지 못할 것 같았지만

이제는 전세끼고 살 수 있게 된 상황이 오자

현금 여력이 가능한 상황인지 계산을 해보게 됩니다.

갖고 있는 현금으로 계약 후 

입주까지 6개월이 남은 상황에서 올해 11월에

현재 A씨는 보증금 5억을 돌려줘야하는 상황입니다.

하지만 현재 전세보증금반환대출을 알아보니

한도가 1억, 그렇다면 현금이 4억이 

더 필요한 상황입니다. 세낀 매물을 살 수 

있다고 해서 현금에 맞는 매물을 찾았지만

사실상 A씨는 5.5억 + 4억 = 9.5억이라는

현금이 필요한 상태가 되어버린 겁니다.

그럼 A씨는 어떤 방법이 더 유리할까요?

오히려 A씨 같은 무주택자나 

생애최초 매수자라면 LTV 70%를 활용해 

주택담보대출을 받는 것이 유리할 수 있습니다. 

강남 3구와 용산은 4개월 내, 

그 외 신규 조정지역은 6개월 내 잔금 및 

입주 조건을 활용해 매달 원리금을 상환하는 방식이 

실질적인 현금 흐름 측면에서 더 나은 선택일 수 있는거죠.

소득이 상대적으로 안정적이고

맞벌이 신혼 부부라면 현재 세낀 매물을 투자하는 것보다

더 좋은 가격으로 내 집마련을 할 수 있습니다.

실제로 상급지부터 곳곳에는 

현재 최근 실거래 대비해서 

호가가 낮아진 세 낀 매물들이 나오고 있습니다.

최근 세낀 매물들도 나오면서 

매물수도 증가하는 모습을 보이고 있구요.

앞으로 법안 자체의 보완이 추가될지 모르겠지만

상대적으로 현장에서는 무주택자들의 매수보다

1주택자들의 갈아타기 수요 또한 많이 보이기도 했는데요.

현장에서 느낀 이번 대책은 집을 팔려는 다주택자보다

집을 사려는 무주택자에게 더 높은 현금 체력을 

요구하고 있다는 아쉬움이 남는 것 같아요.

정책은 도움을 주려 하지만

대출 규제라는 벽은 여전히 높기 때문인데요.

결국 지금 같은 시기에는 정책의 발표보다도

내 통장의 숫자와 현장의 실제 분위기를 연결하는 게

무엇보다 중요하다는 생각이 들었습니다.

누군가에게는 여전한 규제의 벽이겠지만

미리 계산기를 두드려보고 준비된 분들에게는 

언젠가는 분명 상급지로 갈아탈 수 있는 

틈새가 보일 수 있는 시장으로도 보여집니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)

#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회

#25 아무래도 잘못 산 것 같아요. 그냥 계약금 포기할까요?

#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요

#27 비규제 지역 투자 전 반드시 알아야 할 1가지

#28 요즘 시세는 이렇게 보세요

#29 토지거래허가구역, 이거 모르고 계약하면 큰일납니다

#30 나의 이름은 <돈>입니다

#31 이번에는 15억 키맞추기일까?

#32 매물이 사라지는 시장, 투자자는 이렇게 기회를 봅니다

#33 당신의 직업은 무엇인가요? 세입자 면접까지 본다는 요즘 시장

#34 거래량 적은 아파트 사도 될까요?

#35 그냥 너무 힘들고 재미없어요. 저만 이런가요?

#36 그 때 영끌했다면.. 제 인생은 이렇게 달라졌습니다

#37 서울 아파트, 외국인들에겐 2% 바겐세일 중

#38 낮엔 직장인, 밤엔 월부인 : 이중생활의 기술 

#39 지금 시장, 전세 없다고 안심하면 안 되는 이유

#40 놓친 물건 때문에 울고 있을 동료에게

#41 판교급 공급 물량과 청약통장 무용론

#42 이미 6년 전부터 너나위님이 알려주신 투자법

#43 대형, 소형 평형 둘 다 투자 가능해요(단, 이건 체크하세요)

#44 3040, 지금부터 5년이 중요한 이유

#45 3기 신도시, 왜 계약을 포기하게 될까

#46 구축 전세가 오르기는 할까요?

#47 규제 이후, 오피스텔로 몰리는 사람들

#48 입지 좋은 구축 vs 외곽 신축

#49 바로 투자로 이어지는 2가지 협상법

#50 하루도 쉬지 않은 선택이 3억이 되기까지

#51 서울 아파트는 집이 아니라 계급이 되었다(f.추적 60분)

#52 다주택자 양도세 중과, 5월 급매를 기다리는 분들이라면

#53 서울 실거주 vs 비규제 지역 투자 - 당장 투자가 가능한 계획법

#54 지금은 매수도 매도도 좋은 기회 - 못난이 인형

#55 3주택인데 양도세 0원? 꼭 체크해야할 비과세 1-2-3 법칙

#56 2.12 양도세 중과 유예 종료 및 보완 대책 한 판 정리

#57 현재 세 낀 매물을 매수하기 전에 반드시 체크해야할 3가지