그냥 대출받아 투자할까요? 아반떼 사러 갔다 제네시스 사려는 사람들 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

부족한 투자금을 대출을 써서

조금 더 좋은 단지를 사도 될까요?

오늘은 요즘 주변에서 가장 많이들 

고민하시는 부분이 대출 활용인데요.

아반떼를 사러 갔다가 조금만 더 보태면

그렌저, 제네시스가 보이는 마법같은 상황입니다.

대출이라는 ‘양날의 검’을 언제 휘둘러야 하고,

언제 칼집에 넣어둬야할지에 대해

저도 항상 고민하고, 계획을 세워둡니다.

오늘은 주변에서 벌어졌던 

다양한 사례를 통해서 리스크에 대한

이야기를 나눠보려고 합니다.

‘조금만 더…’의 유혹,

대출 써도 될까요?

투자를 결심하면 내가 가진 돈에 맞춘 단지보다

대출을 조금만 더 내면 살 수 있는

좋은 가치의 물건을 먼저 보게 되는데요.

특히나 최근처럼 시장이 불안정하면서도

한편으로는 기회를 주는 단지들을 보면서

저 또한 현장에 막상 나가면

계속되는 거래에 조바심이 나기도 합니다.

‘지금 아니면 못 산다’는 조급함이

대출 버튼을 막연하게 누르게 되는겁니다.

하지만 우리가 꼭 기억해야 할 사실이 있습니다.

상승장에서는 대출이 

수익을 극대화하는 ‘지레’가 되지만

하락장이나 보합장에서는 

내 목을 죄는 ‘족쇄’가 되기도 한다는 점인데요.

단순히 대출 이자를 감당하는 수준을 넘어서

예상치 못한 지출이나 시장 침체가 왔을 때

심리적으로 무너지는 분들을 정말 많이 봤어요.

장밋빛 미래가 꿈꾸며 대출을 일으켰다가

정작 위기가 왔을 때 버티지 못하고 가장 저점에서

자산을 던지게 되는 것이 가장 큰 리스크입니다.

하나의 예시를 들어볼게요.

A씨 / 2018년 9월 : 투자금 2.5억

+ 감당가능한 선의 대출 활용 : 9천만원

A씨는 이 단지가 가치대비 저평가되어있다는

확신이 들어서 투자금보다 9천만원이 더 필요했지만

감당가능한 선에서 대출을 활용해서

매수를 결정합니다.

2년 뒤, 빠르게 매매가 반등하기 시작했고

전세가는 그동안 올라서 2억이나 오른 상황이었죠.

9천만원의 대출을 모두 갚고도 1.1억이라는

수익이 생긴 셈입니다.

B씨 / 2018년 9월 : 투자금 2.5억

같은 투자금 2.5억을 들고 있던 B씨는

연저축액 대비해서 충분히 대출이 감당했지만

할 수 있는 단지중에 가장 저평가 되어있는

단지를 선택하게 됩니다.

물론, 이 단지를 잘못 매수했다는 게 절대 아닙니다.

A와 B씨 모두 2년동안 똑같이 돈을 벌었습니다.

단, A씨는 본인 투자금으로 할 수 있는 단지 중에서도

더 가치있는 단지를 단기 대출을 활용해서

투자한 사례입니다.

두 단지의 결과는 어떨까요?

당시 9천만원의 대출을 활용했던 A씨의 결과가

7억 이상의 차이를 보여주기도 합니다.

이처럼 가격이 매력적이고 가치가 좋은 매물이 있어

감당가능한 선의 대출이라는 비용을 지불하는 것보다

내가 얻게 될 편익이 더 크게 예상되어졌을 때는

충분히 대출 활용이 좋은 검이 될 수 있습니다.

그럼 반대의 경우도 볼까요?

2018년 9월 : 투자금 2.5억

+ 대출 활용 : 4.1억

A씨는 투자금이 3억이 있는 상태에서

모두가 선호하는 2급지 선호 신축을 사기 위해

대출을 활용해 이 단지를 매수하기로 결정합니다.

2018년 당시 금리는 약 연 4.39%로

월 이자 부담을 약 150만원을 계획하며

4.0억을 대출 받았는데요.

21년~22년 말 한국은행이 기준 금리 인상을

시작하면서 금리가 연 6%~7%를 초과하면서

갑작스럽게 월 이자 부담이 

150만원에서 → 268만원으로 늘어나기 시작합니다.

결국 계속해서 하락할 것 같은 ‘두려움’과 함께

월 이자를 감당하지 못하고

22년 11월 매도를 결정하게 되었습니다.

무리한 대출을 활용하게 되었을 때

이성적 감정보다 그저 바로 느껴지는 

현재 이자 부담감과 함께 

두려움으로 찾아오게 된 겁니다.

반면 이 단지의 가치를 명확히 알고

무리한 대출을 하지 않은 선에서 투자하고

언제 벌어질지 모르는 미래 리스크까지 대비했던 B씨는 

다시 가치가 가격을 찾아갈 때까지 버티고 나니

15억의 수익을 가져갈 수 있었습니다.

이처럼 결국 A, B씨 모두 같은 시기,

같은 단지에 투자했지만

무리한 대출을 받은 상황은 누군가에게 두려움이라는 

‘감정에 던져지는 급매’가 되었던 겁니다.

나는 대출을

활용할 수 있는 사람일까?

무조건 대출이 나쁘다는 뜻은 아닙니다.

그저 이렇게 활용하면 좋지만, 반대로 독이 되어

돌아오는 양면의 성격이 있기에

제대로된 무기로 활용해야한다는 점입니다.

대출을 써도 될까?라고 막연하게 생각하기 전에

스스로에 대한 메타인지가 우선이더라구요.

1) 이 단지의 가치를 제대로 알고 있나?

먼저 이 단지의 진짜 가치를 알고 있는지 판단해야합니다.

같은 투자금으로 할 수 있는 단지들 중

대출을 활용해도 좋을만큼의 충분히 좋은 자산의

가치를 가졌는지 체크해보세요.

갑자기 호가가 빠르게 오르면서,

더 좋은 입지 가치를 가진 자산이 현재 그렇지 못한 자산과

투자금이 같은 경우가 많습니다.

추후 매도를 고려할 때도

그 때도 사람들이 돈을 내고 ‘사고 싶은 단지’인지 

돈을 지불하고 ‘살고 싶은 단지’인지

비교 평가를 통해 가치를 알아야합니다.

2) 실제 감당 가능한 수준인가?

이론적인 계산과 실제 생활비, 예비 비용은 

천지차이더라구요. 역전세나 공실 같은 최악의 상황을

겪어볼 수도 있습니다. 이를 버텨낼 

확실한 현금 흐름이 확보되어 있어야 하며

내가 현재 월 얼마를 저축하고 있는지

대출 실행시 한 달에 얼마를 이자로 내야할지까지

꼼꼼하게 따져보세요.



3) 앞으로의 로드맵을 계획하고 있나?

대출을 받게 되면 그 돈을 갚고 다시 투자금을 모으는 데

최소 2~3년의 시간이 걸릴 수도 있습니다.

그동안 다른 좋은 기회가 오더라도 잡지 못하는

기회 비용이 생길 수 있고, 무엇보다 시장 상황에서도

흔들리지 않고 지켜낼 수 있는 체력이 필요합니다. 

더 좋은 자산에 투자하기 위해 대출을 고려했다면

다음 투자 계획은 어떻게 세울지

앞으로 벌어질 일들에 대해서도 계획해보세요.

다양한 리스크를 고려하면 

가치가 낮은 물건 여러채보다

확실한 입지의 좋은 자산 한 채가 안전할 수 있습니다.

결국 좋은 자산을 매수하는 것도 중요하지만 

앞으로 벌어질 리스크를 통제해가면서 

운영할 수 있는지가 투자에서 가장 중요하더라구요.

투자를 시작하기 전부터 

대출을 내서 투자하겠다는 생각보다

원칙과 기준을 바탕으로 판단하면서 

그럼에도 대출을 활용할 정도로 좋은 자산인지

내가 그 대출을 활용할 수 있는 사람인지 

꼭 체크해보셨으면 좋겠습니다.

“조급함에 떠밀려 무단횡단하는 습관을 들이지 마세요.

한 번은 무사히 건널지 몰라도 결국 사고는 

그 잘못된 습관 끝에 찾아옵니다.”

최근 반임장에서 리스크에 대해 이야기 나누며

밥잘튜터님께서 저희들에게 전해주신 이야기인데요.

다음 투자 계획이 단순히 늦어지더라도

엉망진창인 리스크들을 안고 가는 것보다

안전한 자산을 키워가는 것이

우리의 목표로 가는 지름길이라는 생각이 들었습니다.

오늘의 고민이 우리 모두를 

더 단단한 투자자로 만들어줄거라 생각합니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)

#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회

#25 아무래도 잘못 산 것 같아요. 그냥 계약금 포기할까요?

#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요

#27 비규제 지역 투자 전 반드시 알아야 할 1가지

#28 요즘 시세는 이렇게 보세요

#29 토지거래허가구역, 이거 모르고 계약하면 큰일납니다

#30 나의 이름은 <돈>입니다

#31 이번에는 15억 키맞추기일까?

#32 매물이 사라지는 시장, 투자자는 이렇게 기회를 봅니다

#33 당신의 직업은 무엇인가요? 세입자 면접까지 본다는 요즘 시장

#34 거래량 적은 아파트 사도 될까요?

#35 그냥 너무 힘들고 재미없어요. 저만 이런가요?

#36 그 때 영끌했다면.. 제 인생은 이렇게 달라졌습니다

#37 서울 아파트, 외국인들에겐 2% 바겐세일 중

#38 낮엔 직장인, 밤엔 월부인 : 이중생활의 기술 

#39 지금 시장, 전세 없다고 안심하면 안 되는 이유

#40 놓친 물건 때문에 울고 있을 동료에게

#41 판교급 공급 물량과 청약통장 무용론

#42 이미 6년 전부터 너나위님이 알려주신 투자법

#43 대형, 소형 평형 둘 다 투자 가능해요(단, 이건 체크하세요)

#44 3040, 지금부터 5년이 중요한 이유

#45 3기 신도시, 왜 계약을 포기하게 될까

#46 구축 전세가 오르기는 할까요?

#47 규제 이후, 오피스텔로 몰리는 사람들

#48 입지 좋은 구축 vs 외곽 신축

#49 바로 투자로 이어지는 2가지 협상법

#50 하루도 쉬지 않은 선택이 3억이 되기까지

#51 서울 아파트는 집이 아니라 계급이 되었다(f.추적 60분)

#52 다주택자 양도세 중과, 5월 급매를 기다리는 분들이라면

#53 서울 실거주 vs 비규제 지역 투자 - 당장 투자가 가능한 계획법

#54 지금은 매수도 매도도 좋은 기회 - 못난이 인형

#55 3주택인데 양도세 0원? 꼭 체크해야할 비과세 1-2-3 법칙

#56 2.12 양도세 중과 유예 종료 및 보완 대책 한 판 정리

#57 현재 세 낀 매물을 매수하기 전에 반드시 체크해야할 3가지

#58 집 사는 순서 모르면 7천만원 손해 보고 시작합니다

#59 현재 세 낀 매물을 기회로 만드는 시뮬레이션(전세, 반전세, 월세)

#60 아반떼 사러 갔다 제네시스 사려는 사람들, 그냥 대출받아 투자할까요?