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신문기사 #37 정부의 가계대출 점검, 축소 가능성

26.03.30 (수정됨)

✅ 신문기사 정리

  • 금리 쇼크 : 주담대 금리 상단이 7% 돌파 (급격한 상승세)
  • 대출 규제 강화 : 금융당국이 가계대출 잔액을 지난해 말 수준 이하로 관리하도록 압박 중
  • 현장 점검 : 최근 사업자대출이 부동산 투자에 쓰이지않도록 집중 점검 중
  • 다주택자 타켓 : 금융위에서 다주택자 대출 규제 강화 방안을 검토 중 (대출 연장 금지 등) 

 

✅ 생각 정리

  • 최근 10-15년간 부동산 상승에는 대출의 힘이 컸다고 생각한다.
  • M2의 증가에 불을 지핀 것은 당연 전세자금대출과 주택담보대출이고 실거주자 뿐만 아니라 투자자에게도 큰 영향을 미쳤다.
  • 대출을 옥죄이면 전세금이 받쳐주질 못하고 투자자의 갭이 늘어나게 되고 매매수요가 실수요건, 가수요건 붙지 못한다면 가격은 하락할 수도 있다.
  • 정부도 이러한 생각으로 대출을 막아 부동산 하방을 약하게 만들려는 의지도 있어 보인다.
  • 특히, 이렇게 되면 실수요자들도 심리가 얼어붙고 급매가 나올 수 있는 구조다.
  • 하지만 대출을 0으로 만들지 않는 한, 결국 수요자들은 그 안에서 할 수 있는 최선의 선택을 하게 된다.
  • 결과적으로 앞으로 맞이할 시장은 저가 수택(6-7억 이하)로 수요가 모이지 않을까 싶다. 

 

✅ 떠오르는 질문

  • 대출 금리가 현실적으로는 4-5% 수준일 것 같은데, 그럼 전세보다는 확실히 월세로 전환이 많이 될 것 같다. 경기도 외곽 단지들은 상대적으로 전세가 저렴한 편인데 이들 조차도 월세로 전환되까?
    • 아무래도 3억대 전세에서는 크게 월세로의 전환 속도가 빠르진 않을 것 같다.
    • 결국 실수요자들은 전세대출 일부와 본인들의 종잣돈으로 전세로 살다가 매매로 갈아타기를 준비할 것이다.
    • 어느정도 절대가가 낮은 전세가는 사라지기 보다는 크게 오르지 않고 버텨주면서 월세로 전환될 것 같다.
  • 정부가 생각하는 출구 전략이 있는가?
    • 다주택자를 압박해 시장에 나오게는 할 수 있다.
    • 하지만 다주택자의 매물을 받아줄 다음 매수자가 있는가? 대출이 막혀있는데?
    • 그렇다면 매물이 시장에 나와도 팔리지 않게 되고 결국 다주택자는 강제 존버를 하게 될 것이다.

    • 이 상황에서 보유세를 올린다고 꼭 해결될 것도 아니고, (대출 규제를 받지 않는) 경매시장이 활성화되면서 대출을 활용할 수 있는 현금흐름이 있는 매수자가 유리할 것으로 보인다. 

       

 

✅ 투자 적용점 

  • 대출을 적당히 활용하는 투자가 효율이 좋다고 생각했지만, 지금 같은 금리 인상 기조가 있고 불안정한 시국에서는 대출을 최소화하는 것이 맞다.
  • 순수 전세를 갭으로 하는 레버리지 투자를 해야하는 시점으로 보인다.
  • 역전세를 꼭 대비하고 가능하면 현재 시세보다 다소 저렴하게 세팅하는 것도 방법이다 (마통으로 6개월 정도의 저축금을 활용)
  • 분명 이런 불안정한 시장에서 불균형이 있을 것이고, 비규제 지역을 균형있게 두루두루 살펴봐야겠다.
  • 적용점 : 비규제 지역 앞마당 늘리기(산본, 부천 원미구 외 지역) + 시세트래킹 매주 하기 

 

 

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