시세 #45 서울 25개구 랜드마크 가격 원페이지

26.10.14 (수정됨)

✅ 서울 25개구 랜드마크 가격 (2020년 이후 신축 제외)

1급지 (용산, 강남, 서초, 송파)
- 상위권 랭커들은 다 신축이라 제외하고 나면 대부분 재건축 단지(70-80년대)이고 대부분이다.
- 용산/송파는 2022년 전저점에 50% 하락을 보였는데 강남/서초(압구정/반포)는 좀 더 방어력이 좋았다.
- 압구정 33평 전세 10억(82년식)과 곧 입주하는 디에이치반포의 매매가 75억이 인상적이다.
- 희소성에 대한 사람들의 집착 심리를 볼 수 있다 (트로피에셋)
2급지 (마포, 성동, 광진, 양천)
- 학군지/비학군지, 준신축/구축 으로 나눠볼 수 있겠다.
- 특히 학군지 단지에서 양천구는 전세가가 85년 구축임에도 10억, 광진구 극동 10억, 광장힐스 14.5억으로 상당히 높은 편이다.
- 마포 리버웰이 14년식이고 트리마제가 17년식으로 전세가 12, 13억인 걸 보면 상대적으로 위치가 빠짐에도 불구하고 사람들의 수요를 알 수 있다. (나름 마포공덕도 학군지로 부상중?)
- 특히 인상적인 부분은 방어력인데, 하락장 전저점도 학군지들이 떨어지는 비율이 낮다. 성동구 트리마제 같은 경우는 워낙 전고가 높았던지라 50%가까이 하락했고, 나머지 지역들은 30-40% 하락했다.
- 안정적인 운영을 위해서는 학군지의 수요도 필요해보인다.
3급지 (종로, 중구, 영등포구, 동작구, 강동구)
- 2급지에 가까운 여의도(영등포)와 흑석(동작구)를 제외하면 25-30억대 가격대를 형성하고 있다.
- 경희중자이가 호가가 많이 높은 상태이고, 상대적으로 강동구 그라시움이 싸보인다.
- 확실히 여기까지는 수요가 받쳐주는 곳이라 전세가도 10억대 이상을 보여준다. 많이 올랐다!
4급지 (강서, 서대문, 성북, 동대문, 관악구)
- 관악구를 제외하면 대부분 20억 전후의 전고와 호가를 보여준다.
- e편한신촌이야 공덕에 가까운 0.5급지 높은 땅이라 볼 수 있고, 관악구는 오히려 아래로 0.5급지에 걸쳐있다고 보인다.
- 강서구 엠밸리는 거래는 잘 안되는데 22억 호가가 유지되고 있고, 상대적으로 후순위로 보였던 동대문과 성북구가 20억 타이틀을 먼저 가져갔다.
- 동대문은 엘리니티, L65, 이아자가 20억 신고가를 경신했고 준신축은 크레시티는 아직 18억 수준에 머물러 있다.
- 그와중에 성북구 센터피스가 전고 20억을 보이고 전세도 10억대를 형성하면서 상당한 힘을 보여준다.
- 그만큼 사람들이 좋아하는 입지/택지가 주는 힘이 강해보인다.
5급지 (은평, 강북, 도봉, 노원, 중랑, 구로, 금천)
- 앞마당이 하나도 없는 지역이라 쉽게 접근하진 못하겠지만…!
- 구로구 e편한은 확실히 4급지에 가까운 가격대를 보이고 있다. 생활권과 단지로 봐야한다.
- 노원 청구3차는 중계학군의 힘을 보여주는데, 1996년식임에도 불구하고 전세가 9억이다.
- 상대적으로 서울이 더 가까운 중랑구 센트럴아이파크에 비해서도 연식으로 인한 전고는 낮지만 현재 매매/전세 호가가 더 높은 모습을 보인다.
- 학군이 약해진다고 해도 여전히 전세 수요가 받쳐주고 거기에 따라 하방지지가 되는 모습을 보인다.

✅ 생각

전체적으로 가격대가 주춤하고 내려온 느낌도 있다.
거래가 잘 안되고 있는게 매물 개수와 가격대에서 느껴지고 4월에 조사했던 내용을 업데이트한건데, 급지별 특징들이 보인다.
상급지는 확실히 가격대가 내려왔고, 중하급지에서는 가격대가 올라왔다.
다만 지금 전체적으로 거래가 주춤하는 분위기에 세낀 매물들 위주로 올라와있어 현실적으로 현금부자가 아니면 매수가 어려운 단지 매물들이 많다.
이번 달 광진구를 임장하면서 학군지의 힘에 대한 의구심과 가능성을 탐구하고 있다.
학군지만이 가지는 높은 전세가와 장기수요가 가지는 힘이 있어보인다.

✅ 2026년 시세