신문기사 #51 지주택 주요 제도 개선(토지확보율 요건 95%->80%)

26.04.22 (수정됨)

✅핵심 내용 정리
✔️ 일어난 일 : 국토부가 지주택 토지 확보 요건을 95%→80%로 낮춘다
✔️ 사건 배경 : 과도한 알박기 등 사업이 무한정 지연되는 것을 막아 공급 속도를 높이겠다는 취지
✔️ 상세 내용

토지 소유권을 80%만 확보해도 사업계획 승인이 가능하도록 기간 단축 유도
80%로 낮추면 사업기간을 1-2년 정도 단축하는 효과가 있었다고 설명
특정 규모 이상에서는 공사비 검증을 의무화하는 등 관리/감독 강화하여 피해를 줄이는 근거 마련
장기 표류 시 인가 취소 조치를 하는 등 정상화

✅떠오르는 질문

Q. 지주택 사업 지연의 본질은 뭐지? 토지 매입 리스크를 동의율로 지주택 사업 속도를 완화 해결할 수 있을까?

지주택 사업 지연의 본질은 주택을 소유하지 않은 사람들이 ‘남의 땅에 내가 집을 짓겠다는 사업’이다.
즉, 토지 확보가 사업에 있어서 가장 중요하고 기본인 것이다.
95%가 80%로 내려간다는 것은 반대로 5%의 반대자들이 20%로 늘어나는 것이고, 20%의 토지주들이 매도청구 소송 등 법정 분쟁 리스크를 가지게 된다.
마찬가지로 사업지연의 리스크가 생기는 것이다 = 정부는 이렇게 완화해줬는데, 20%의 사람들이 반대하는건 ‘너네 책임이야’라는 리스크 전가일 수 있다.
이 정책으로 누가 이득을 보는가?
재건축재개발(재재)가 도시정비사업에서 대부분을 차지하지만, 이에 대한 정책이 아니고 지주택에 대한 정책을 제시한다는 건 오히려 상대적으로 싸고 서민주택 투자에 가까운 지주택을 건드리는 것으로 보인다.
확인해보니 지주택은 전국 618개소, 총 세대수는 36만-40만 세대이다. 게다가 지방이 358개소로, 수도권보다 더 많은 비중을 차지하고 있다 = 실현 가능성 낮음
전체 618개 조합 중 60% (370개)가 공사비 증액이나 토지 확보 등으로 분쟁이 발생 중이다.
즉, 정부는 지주택 동의율을 낮추는 건 분쟁을 줄이기 위함이고 실제로 공급에는 영향을 미치기가 어렵다고 판단된다 = 우리 이정도로 신경 썼다? 됐지?
반대로 재건축 재개발을 건드렸다간 (재재 개발 속도가 빨라졌다간) 부동산 가격을 자극해 상승세에 합류할 수 있기 때문에 건드리지 않는 것으로 보인다.

✅투자에 적용할 점 1가지

지주택의 동의율이 낮아진다면 문턱이 낮아지고 겉보기엔 사업이 빨리 진행되 보일 수 있다.
하지만 조합설립 후 사업계획승인까지의 과정에서 토지주들과의 보상 협의가 20%나 안된 상태에서 사업이 본궤도에 오르기 때문에 오히려 리스크는 커진다.
결국 20%에 대한 합의 (토지 보상이든 다른 방식이든)가 더 비싼 값을 치뤄서 이뤄질 것이고, 이는 분담금 폭탄으로 이어질 수 있다.
초기 투입비용이 작고 좋은 땅(서울 중심부)여서 진입을 했다간 장기간 묶이거나 (1주택 유지) 추후 큰 비용을 치뤄야할 수도 있다.
적용점 : 지주택 완화에 현혹되지 말고 주변에서 지주택을 한다면 꼭 말리자..!

✅새로 알게 된 것

알박기의 영향력 : 토지 요건을 15%p 낮추는 것만으로도 사업기간을 1-2년 단출할 수 있다는 것을 통해 알박기가 사업 지연에 얼마나 큰 영향을 미치는지 알 수 있었다.

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