✅핵심 내용 정리
✔️ 일어난 일 : 노원, 성북, 강서 등 비강남권 임대 물건 고갈로 ‘매매 전환’ 급증
✔️ 사건 배경 : 토허제, 다주택자 규제, 대출 규제 등으로 전세 매물이 급감
✔️ 상세 내용
- 전세 매물이 0-2건에 불과한 단지가 노원구(63)>성북구(40)>구로구(36)>강동구(28)>강서구(27)>송파/마포/동대문(25) 순서
- 4월 아파트 매매거래 노원구(420)>강서구(224)>송파구(205)>중랑구(203)>구로구(192)>성북구(185) 순서
- 전세 매물 0-2건 단지와 매매 거래 상위 10개 자치구 비교하면 7곳이 겹친다
- 15억 이하 쏠림 현상 : 4월 0-2건 단지에서 이뤄진 매매 거래 639건 중 15억원 이하는 593건으로 92.8%
- 전세 물건을 보지도 않고 계약금을 쏘는 ‘노룩 전세’도 나옴
- 전세난이 실수요자의 매매 전환을 자극하고 있다
✅떠오르는 질문
Q. 하급지부터 매매전환으로 키 맞추기가 된다면, 그 다음은?
- 4-5급지에서 15억 이하의 집들이 매매전환 수요로 키맞추기가 된다면 점점 2-3급지의 부동산 가격으로 올라갈 것이다.
- 그럼 20억 근처, 25억 근처, 30억 근처의 집들이 상대적으로 싸보이면서 수요가 옮겨갈까?
- 하지만 지금 규제 상 토허제로 인한 ‘실거주 의무’, ‘대출 규제’로 인한 자금 부족 등으로 매매전환도 한계에 다다를 것이다.
- 전세는 없고 매매는 자금이 부족(시중은행 대출 한도 1%, 대출 불가)으로 오피스텔, 빌라 등으로 밀려나는 현상이 처음 발생할 것 같고
- 공급이 부족한 오피스텔이나 빌라, 아파트 모두 월세로 전환되면서 월세 가격은 폭등할 것이다.
- 이 엄청난 수요에 가격을 내릴리는 없고, 호가는 계속 오르는 상태에서 거래는 잘 되지 않는 현상이 발생한다면 시장은 어떤 모습으로 변해갈까?
✅투자에 적용할 점 1가지
- 전세가율이 치솟는 지역들이 생길 것이고, 레버리지를 극대화할 수 있는 시기다.
- 하지만 급하게 오른 것들은 급하게 떨어질 여지도 있기에 역전세와 하락장의 리스크도 검토해야한다.
- 확실한 일자리와 접근성을 가진 지역을 잘 검토해서 투자 대상을 좁혀나가야겠다.
- 적용점 : 비규제 지역 앞마당 늘리기 + 전세가 변동 살펴보기
✅새로 알게 된 것
- 전세 품귀 현상 지역 : 전세 매물이 2건 이하인 곳 중 의외로 송파/마포가 껴있다. 또한 송파구는 4월 매매 거래 3위로 매매도 많이 이뤄지고 있다.
- 10일전 대비 송파구는 -12.9%로 가장 많은 전월세 매물이 줄었고, 1년 전과 비교했을 때도 광진구와 성동구는 -57.9%로 상당한 양이 줄었다.
✅ 1월 신문기사
- #01 25년 서울 집값 19년 만에 최대 상승 (26.01.02)
- #02 양도세 중과 유예 5월까지, 거래절벽 가능성도 (26.01.05)
- #03 삼성역 인근 개발로 인한 변화 (26.01.07)
- #04 22년 이후 서울 생애 첫 주택 구입 최다 (26.01.09)
- #05 역세권 오피스텔 수익률 5% 의미? (26.01.12)
- #06 저축은행 예수금 100조 붕괴 (26.01.14)
- #07 서울 수도권 아파트값 48주 연속 상승 (26.01.16)
- #08 '똘똘한 한채' 장기보유공제 축소 시 양도세 최대 3배 (26.01.19)
- #09 고분양가 논란에도 서대문 드파인 연희 44대 1 (26.01.21)
- #10 3중 규제에도 못잡는 서울 짒값 (노원, 관악까지 오름세) (26.01.23)
- #11 부동산 상속 통한 절세 (26.01.26)
- #12 하이닉스 80만원, 삼성전자 16만원 신고가 시대 (26.01.28)
- #13 다주택자 양도세 중과 유예 검토 (26.01.29)
✅ 2월 신문기사
- #14 국토부 장관 정비구역 지정/해제 추진 (26.02.02)
- #15 반도체 투톱 시총 100조 증발 vs 개인 4.8조 매수(26.02.04)
- #16 서울 집값 53주 연속 상승 / 외곽으로 상승세 확산(26.02.06)
- #17 서울 외곽/경기권 수요 이동(관악/구리 집값 상승) (26.02.09)
- #18 양도세 중과 유예 & 등록임대주택 양도세 중과 & 부동산감독원 권한 부여 (26.02.11)
- #19 퇴직연금으로 국채 산다 (26.02.13)
- #20 생애최초 주택매수 절반이 30대 (26.02.20)
- #21 전세금 5% 인상 + 옵션료 꼼수 (26.02.23)
- #22 서울아파트-빌라 전세가율 역전 임박 (26.02.25)
- #23 다주택자 압박에 매물 증가, 전월세 가뭄 유의 (26.02.27)
✅ 3월 신문기사
- #24 다주택자 5월 9일 이후엔 증여 고려 (26.03.03)
- #25 아파트 공시가 열람안 상승 예정 (26.03.04)
- #26 15억 미만 아파트 가격은 오히려 올라 (26.03.06)
- #27 국민 모두가 1주택자인 세상은 파라다이스일까? [아기곰의 부동산 산책] (26.03.09)
- #28 아파트 대신 오피스텔로 (26.03.10)
- #29 매물 쏟아지자 청약경쟁률 2년만에 최저 (26.03.11)
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- #31 수원 영통 아파트값 상승률 1위 (함께 본 뉴스 : 2025년 3월 부동산 전망) (26.03.16)
- #32 서울 공시가 19% 상승 (성동구 29%, 도봉구 2%) (26.03.18)
- #33 미국 연준 2연속 금리동결, 금리 인하 연내 1회 유지 (26.03.20)
- #34 용산 캠프킴 2,500호 공급법안 발의(1.29 공급대책 후속 조치) (26.03.23)
- #35 서울 전세&월세 급감 '임대차 절벽' (26.03.25)
- #36 한국 성장률 전망 1.7% (26.03.27)
- #37 정부의 가계대출 점검, 축소 가능성 (26.03.30)
✅ 4월 신문기사
- #38 서울 아파트 59주 연속 상승 (26.04.03)
- #39 조사기관 별 집계기간/방식 달라 통계 제각각(26.04.06)
- #40 1.7조달러 vs 1.3조 달러 - 엇갈린 스페이스X 기업가치 (26.04.07)
- #41 비거주 1주택 매도 허용에 서울 아파트 매물 575건 증가 (26.04.08)
- #42 호르무즈 통행료 걷어 재건비로 충당 (26.04.09)
- #43 서울 오피스텔 매수세 (26.04.10)
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- #46 빌라 가뭄으로 외곽 내몰리는 세입자들 (26.04.15)
- #47 현대로템이 '현대위아 방산부문' 인수로 전문성 극대화 (26.04.16)
- #48 정부의 다음 타깃 : 비거주 1주택자 (26.04.17)
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- #50 IMF 한국 나랏빚 경고 vs 국채 이자비용 GDP 1% 불과 (26.04.21)
- #51 지주택 주요 제도 개선(토지확보율 요건 95%->80%) (26.04.22)
- #52 지방은행 대출한도 풀어준다 (26.04.23)
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- #54 인텔 1년새 시가총액 4배 증가 (26.04.27)
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- #56 서울 외곽 전세 고갈로 집 사는 사람 늘어 (26.04.29)
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