25.07.01
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✅ 본
- 7월 1일부터 동탄/기흥/구리 3곳을 투기과열지구이자 조정대상지역으로 지정했다.
- 여기에 경기도가 추가적으로 26년 7월 5일~27년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정했다.
- 갭투자 차단 : 허가 받고 실거주 필요
- 대출 규제 : LTV 40%
- 세제/청약 제한 : 다주택자 취득세/양도세 중과, 청약 1순위 자격 변경 및 재당첨/전매 제한
- 규제는 숫자로 정해진다 = 26년 누적 상승률
- 동탄 : 11.38%
- 구리 : 7.87%
- 기흥 : 6.21%
- 동탄기흥은 반도체 일자리라는 산업 동력이, 구리는 서울 옆자리라는 입지가 가격을 끌어올림
- 과거 규제에 시장은 어떻게 반응했나
- 규제가 생기면 거래는 얼어붙어도 입지가 단단한 곳의 가격은 잘 꺾이지 않는다
- 발표 직전 쏠림과 옆으로 번지는 수요가 생긴다
- 2020년 강남과 다른 이유
- 2026년 동탄기흥은 반도체 업황이라는 외부변수와 입주물량에 더 민감
- 강남과 이번 3곳의 체력이 다르다
- 리스크
- 반도체 일자리와 성과급에 기대고 잇기에 업황이 식으면 흔들릴 수 있다
- 토허제에서 실거주 요건을 가볍게 보면 이행가제금이 생긴다
- 오른 곳을 뒤늦게 쫓는 건 비싸게 사서 후회하는 지름길이다.
- 질문
- 규제를 보고 다음은 어디인지 질문하는 건 이미 한 박자 늦은 거다
- 어디를 살까가 아니라 어떻게 살지 고민해야 한다.
- 저평가/환금성/수익성/원금보존이라는 내 기준이 있는지 정리해보자
- 현금 체력은 어디까지인지 정리해보자
- 규제는 지도를 다시 그리라는 신호가 아니라 당신의 무기를 점검하라는 신호다.
✅ 깨적
- 항상 어떤 규제나 정책이 나오면 앞으로 시장이 어떻게 될지 찾게된다.
- 많은 유투브와 뉴스들도 그런 자극적인 헤드라인을 많이 만들기에 이 사건의 본질을 파악하기 어렵다.
- 시장에 투자하는 건 타이밍도 중요하다고 보지만, 그것보다 중요한건 내가 원칙과 본질을 이해하고 적용하고 있는지, 그리고 내가 만족지연을 하면서 장기적인 시각으로 이를 버틸 수 있는지다.
- 선택은 누구나 하지만, 선택 이후의 시간들을 어떻게 보내는지에 따라 투자 성과가 달라질 수 있다.
- 적용점 : 결과론적으로 해석하지말고, 멘토님들의 칼럼처럼 하나씩 체크해보고 정리해보자
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260630(보도참고) 투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정(주택정책과).pdf
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