26.08.30
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✅ 본
- 전월세 전환율이 금리 따라 오르고 있다.
- 지방은 이미 2015년 수준으로 회귀
- 수도권은 1-2년 뒤 년 6%에 가까울 월세를 받는 시대가 도래
- 금리 급등이 아닌 단계별 금리 인상은 공급이 없는 지역일수록 전월세 전환율도 같이 오른다.
- 시장은 [전월세 전환율:금리=3:2]를 맞춰가려는 성질이 있다
- 금리가 오른 만큼 월세 상승에 전가가 된다
- 당분간 금리가 올라도 역전세는 없다는 의미
- 결국 승자는 좋은 자산을 매전 레버리지로 투자하고, 실거주 욕심을 줄여 싼 곳에 임차로 사는 사람들이다.
✅ 깨적
- 전월세 전환율에 대해서는 사실 크게 공부해본 적도 없고 신경쓰지 않고 있다.
- 내가 경험한 시장의 범위는 결국 2020년 이후이므로 급격한 금리 인상으로 순식간에 시장이 차갑게 변하면서 급락했던 시기다.
- 나에게는 ‘금리 인상 = 부동산 하락 시그널 or 역전세’ 로 인식되기도 하는데 아직 시장의 이해도가 낮아서 그런 것 같다.
- 내 예상보다는 금리가 빠르게 상승하는 기분인데, 0.25%p씩 단계별 상승으로 본다면 나쁘지 않은 상황으로 보인다.
- 게다가 임차인에게 금리 인상분에 대한 부담을 전가할 수 있는 시간적 여유가 있으니 역전세나 금리 쇼크 가능성도 낮다고 판단된다.
- 결국 전월세 전환율이 높아진다면 하방으로 부터 계속 올라오는 상승압박이 또 매매시장을 자극하겠네.
- 이번에 갈아타기 후 2년 뒤에 전세를 줘야한다. 공급 부족이 피크인 2029년에 전월세 맞출 때 욕심을 내지 말자.
- 그리고 이번 갈아타기 후보를 볼 때, 매매 상승률보다 전월세의 안정성을 우선해서 판단해보자
- 적용점 : 갈아탈 곳도 전월세 전환율이 높은지 체크해보자 (전월세 거래량, 빈도)
✅ 2026 칼럼
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