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칼럼 #실투경 모음 15(26.10.09)

26.10.09 (수정됨)

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내용

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0호기 매도 후기 [우가행]
  • 24년 10월 1호기 매수 후 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 위해 0호기를 3년 안에 매도해야하는 상황
  • 서울 분위기가 심상치 않아 26년 겨울→25년 가을로 변경
  • 매도할 단지 1등 만들기 : 실거래가, 0호기 가치, 저렴하게
  • 저층<내 물건<비로얄 중층보다 1천만원 싸게
  • A, B 부동산에서 2주 만에 협상이 들어왔고 B 부동산을 통해 투자자에게 팔았음 → 일잘러 부사님이라 전세도 바로 빼줌
  • 2호기 투자 계획이 가계약 바로 다음날 10.15가 나옴
  • 적용점 : 매도의 기준을 명확하게 메타인지하고 잡은 점 배워야 한다 + 매도는 역시 빨리 빼는 게 최고다
https://cafe.naver.com/wecando7/11635358
2호기를 완료하였습니다! [쫄볶이]
  • 25년 9월 2호기 가계약 → 10.15로 잔금 당겨서 등기 완료
  • 투자 코칭 후 6.26이 터져 투자 범위가 줄어들었다.
  • 신용대출과 부모님 찬스까지 고려해서 범위를 넓힘
  • 첫번째 후보 + 입지는 더 좋지만 상품성 떨어지는 두번째 후보
  • 매물 코칭 후 가격조정했고 바로 계약
  • 잔금 하루 앞두고 정책(10.15인듯) 발표되면서 잔금을 앞당겼음 → 동료의 조언이 있었고 바로 실행
  • 적용점 : 환경에 머무르고(잔금 앞당기는 조언, 투코, 매코) 좋은 매물을 찾기 위해 적극적으로 만들어간 점(신대+부모찬스)
https://cafe.naver.com/wecando7/11635222
중소도시 투자 2년 후 매도가 아닌 재계약 [임장조]
  • 종잣돈 3천으로 중소도시 임장 → 23년 1호기
  • 청주에 공급이 많아지면서 2년 뒤 매수가보다 2-3천 내림
  • 역전세도 맞으면서 ‘지금 매도 못하면 계속 가져가야 하는건 아닌지’ 걱정되기 시작
  • 10.15가 터지면서 급하게 매도를 해야하나 하다가 매도/보유 의사결정 프로세스를 떠올림
  • 수익이 나지 않았고 더 좋은 자산을 취득할 매물을 찾지 못했고 역전세 리스크는 있지만 1천 정도로 감당 가능
  • 매도할 이유가 없다고 판단 + 잃지 않는 투자를 해야한다
  • 적용점 : 인간은 감정적이다 → 항상 의사결정에 기준을 가지고 있고 체크리스트로 점검해야한다. 
https://cafe.naver.com/wecando7/11633898
세 아이 40대 아빠의 좌충우돌 수도권 1호기 투자 [룡쓰형]
  • 맞벌이 부부지만 0호기 주담대, 신대, 학원비, 생활비 합치면 마이너스 → 24년 4월 지인의 소개로 월부 시작
  • 보이님 투자코칭으로 추월차선에 올라탄 느낌
  • 빈쓰님 매코에서 더 좋은 매물을 찾으라고 함 → 매매가에서 n억원 높은 단지들까지 리스트업
  • 하루 전임 5-9개, 주중 매임 3-5개, 주말 매임 15-20개를 실행
  • 1번 물건은 매코 넣고 날라가버렸지만 다행히 2번 물건으로 천만원 깎아서 투자하라고 함 → 3~5번까지 협상
  • 충분히 깎지 못했지만 부사님께 감정에 호소해 진행 → 다른 대안이 없고 최선의 물건이라 선택
  • 적용점 : 많은 후보지를 두고 날라가더라도 다음 물건으로 협상해야 한다. 
https://cafe.naver.com/wecando7/11633877
900곳에 전세 뿌리고 하루만에 비규제 수도권 신축 투자했습니다 [워렌부핏]
  • 여유롭게 수도권을 보던 도중 10.15가 나옴
  • 규제 발표 당일까지는 와이프 명의로 취득세 1% 가능 → 계약하지 못하면 취득세 8.4%
  • 하지만 투자금 범위 안 물건을 파악하지 못한 상태로 성급하게 계약하면 안된다 생각
  • 규제 : 투자금+취득세 8% → 10/20 토허제 이전 가능 단지
  • 비규제 : 투자금+취득세 1% → 저평가 단지
  • 평상시 결론파트에서 시나리오별 계획 → 하루만에 의사결정
  • 바쁜 시기라 휴가도 못쓰고 와이프를 분신으로 만들어 현장에 가게 했음
  • 비규제 투자로 방향 전환 후 매물을 찾았지만 매도인이 신규 전세계약+전세 승계를 거절
  • 다음 대안으로 잔금을 3개월 빨리 치르고, 3개월 후 신규 세입자 구하는 방식으로 전환 → 임차인이 지금 매도자에서 잔금을 받겠다는 말도 안되는 주장
  • 매도자와 세입자의 말도 안되는 요구들이 있었지만 해결하기 위해 부사님과 포기하지 않고 방법을 찾음
  • 900곳의 부동산에 전세 연락을 돌림 → 하루만에 세입자 찾음
  • 적용점 : 열심히, 적극적으로의 기준은 사람마다 다르다 → 편안한 내 영역에만 머무르지말고 더 기준을 높이자.
https://cafe.naver.com/wecando7/11633859

 

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