칼럼 #이제는 간과하기 힘든 수준으로 치닫는 서울 부동산 버블 [삼토시]

26.10.12 (수정됨)

26.10.12

✅ 본

3개월마다 발표되는 ‘주택구입부담지수’
- 지수 100은 중간소득의 가구가 중간가격의 주택을 구입할 때 소득의 25%가 원리금 상환에 필요하다는 의미
- PIR은 ‘금리’가 배제되어 있어 주택구입부담지수가 실질적인 지표
서울은 185.3으로 소득의 46.3%를 원리금 상환에 써야하는 수준이다
- 서울 부동산이 간과하기 힘든 버블 구간으로 볼 수 있다 = 2022년 3분기 53.7%
2026년 3분기 특이점
- 서울 아파트 중위 매매가 6월 10.4억 → 8월 10.7억 상승
- 주담대 금리 6월 4.36% → 8월 4.66% (0.3%) 상승
세제개편 특이점
- 양도차익 20억 이상 주택의 경우 보유세도 많아질 것
- 임대사업자 27년 12월 31일까지 중과 배제 → 6.4만호 중 얼마나 나올지
중하급지 매물이 나와 매수세가 이어지면 전월세는 더욱 오르면서 하방지지
반도체 성과급 머니무브가 시작되지 않음
결론 : 조정장이 초래될 가능성 이씀 + 매수의 기회일 수 있다

✅ 깨적

매 시장 분위기는 다르겠지만, 부동산 특성상 대출을 받아 집을 사기 때문에 금리와 원리금 영향이 있다.
지금 시장은 특히 투자자보단 실거주자 중심으로 움직이기에 이런 영향을 더 받을 것 같다.
실제 주택구입부담지수를 확인해보면 서울만 유독x100 높다. (경기, 세종 양반이다)
이러한 부담이 가중된다면 당연히 하락세로 이어질 요소 중 하나는 될 수 있다고 본다.
하지만 전국 평균치를 보면 2021-2022년 대비 여전히 낮은 수준이다.
다만 개인적으로 볼 때도 매물이 올해 초부터 계속 쌓이고 해소되지 않고 있는 느낌은 있다.
당장 하락장이라는 느낌보다는 오랜 기간 보합을 유지할 수도 있겠다.
결국 대출을 풀어주지 않는 이상 급격하게 수요가 쏠리는 일은 없을 것이고, 10억 이하의 주택에 어느 정도 쏠림을 FOMO로 발생할 수도 있어 보인다.
삼토시님의 의견이 맞다 틀리다보다는 이러한 수치로 생각을 정리하고 접근해보는 논리와 방법이 중요한 것 같다.