목표 매수가 이렇게 정해 보세요. (feat. 계산 양식 공유) [웰뜨]





임장을 열심히 하고

임보를 열심히 쓰고

마지막으로 1등 뽑기를 하면서

투자할 우선단지들을 뽑지만

목표 매수가를 도대체

얼마로 잡아야 하는지

고민이 많이 됩니다.

사장님은 분명 안 깎인다고 했고

터무니없는 가격을 매수가로

설정해도 될지 이런 저런 생각에

저 또한 질문하고 고민했었습니다.

주변에 많은 분들이

같은 고민을 하고 계신 것 같아

제가 하고 있는 목표 매수가

설정 방법을 공유해보려고 합니다.

제대로된 전고점 확인

원래는 정말 제대로 된 가치를 알고

선정한 단지가 나중에

얼마까지 갈 수 있을지

정확히는 아니어도 어느 정도는

알 수 있다면 그걸 기준으로

목표 매수가를 설정할 수 있습니다.

예를 들어 지금 호가가 3억인데

이 단지는 가치가 이러하니

적어도 4억까지는 갈 것 같다고

생각하는 것입니다.

하지만.. 이렇게 얼마까지 간다고

확신을 가지기 위해서는

그만큼 가치를 제대로 파악해야 하고

그만큼 앞마당도 많아야 합니다.

그렇게 통찰력이 쌓이면 자연스럽게

아, 이 단지는 얼마까진 가겠다라는

생각이 자연스럽게 나올 수 있습니다.

쉽게 알 수 있는 부분이 아니기 때문에

우리는 전고점을 확인해 봅니다.

너무 다행히도 전국 상승장을 겪은 덕에

수도권, 지방 모두 전고점이 존재합니다.

아실에서 단지를 선택하면 전고점을

확인할 수 있겠지만

제대로된 전고점을 확인해야 합니다.

참고로 신축은 전고점 파악이

어려울 수 있어 비슷한 가치의

과거 신축이었던 단지의 전고와

비교해야 할 수 있습니다.

구축이라면 수리가 너무 잘 되어서

전고가 높게 찍힌 것은 아닌지

신축이라면 완전 RR 또는 옵션으로

전고가 높게 찍힌 것은 아닌지

당시 거래가 되지 않아서

전고가 낮게 찍힌 것은 아닌지

호재 때문에 그런 전고가 나온 건 아닌지

등등

앞마당으로 만든 지역이기 때문에

해당 단지의 가치를 알고 분석하여

제대로 된 유효한 전고점을 확인해야 합니다.

나의 투자금 정확히 확인

해당 단지가 얼마까지 갈 것이라고

확신하거나 잘 몰라도

제대로된 전고점을 확인했다면

이제 내 상황을 정확히 알아야 합니다.

내 투자금에 따라서

투자할 단지가 달라지니까요.

내가 아무리 좋은 물건을 사고 싶어도

그 물건이 2억에 가능한데

내 돈은 1억 밖에 없다면

당연히 투자할 수 없으니까요.

절대 대출로 투자하면 안 되는 거 아시죠?

대출은 리스크 관리에 사용하거나

내가 정말 실력이 되었을 때!

그 때 상황에 맞게 사용해야 합니다.

내 상황에서 잔금이

얼마까지 되는지 알고

현재 정확한 투자금은

얼마인지 알아야 목표 매수가를

설정할 수 있습니다.

나의 진심이 전해 진다면

가족들에게서 돈이 나오는 경우도 있고

내가 몰랐던 나의 돈이

갑자기 튀어나오는 경우도 있고

자산 재배치, 더블 인컴,

이직, 추가 소득 등의 방법으로

투자금이 생길 때도 있습니다.

그러니 지금 내가 가진

종잣돈 외에 혹시나

투자금으로 사용할 돈이 있는지

꼭 한 번 더 확인해 보셨으면 좋겠습니다.

당연히 무리해서 투자금을

마련하라는 것은 아닌 거 아시죠~?

실제 나가는 전세가 확인

전고점도 알았고

내 투자금도 알았다면

이제 해당 단지의 전세가를

확인할 차례입니다.

호가는 내가 깎아 볼 수 있지만

전세는 내 마음대로 조율하기

어려운 가격입니다.

물론, 주인이 전세로 살거나

기존 세입자와 협상 하거나

전세가 잘 나가거나 안 나가는 등의

경우의 수나 변수도 있지만

보통의 시장 상황으로 말하겠습니다.

전세 호가와 실거래가도 참고하지만

투자자로 전화임장, 매물임장을 하면서

부동산 사장님께 실제 나가는

전세가를 확인하기도 합니다.

그리고 여기에 더불어

전세입자 컨셉으로 전화해서

어떤 물건이 얼마인지를 알아 봅니다.

그럼 내가 투자하고 싶은

물건 상태 대비 전세가가

어느 정도 될지 알 수 있습니다.



이제 목표 매수가를 정해 보겠습니다.

보수적으로 생각한 전세가 2.5억

매물의 호가 3.2억

나의 투자금 5천 만원(매전갭 기준)

단지의 전고점 4억

수익률 200%로 잡으면

현재는 3.2/2.5/0.7로

투자금이 7천 만원이 들어가고

7천 만원의 200%이면 1.4억이므로

나중에 매도 금액은 4.6억이어야 합니다.

하지만 전고점은 4억라 못 미치기도 하고

나의 투자금도 5천 만원이라 모자라서

매수가를 깎아야 하는데요,

전세가와 투자금도 고정이므로

전고점 대비하여 수익률이 200%면

목표 매수가를 얼마로 할지

역산으로 계산하면 됩니다.

3/2.5/0.5

투자금 5천 만원에서 수익률 200%는

매매가 4억인데 전고점이 4억이므로

이렇게 목표 매수가를

3억으로 정할 수 있습니다.

그럼 호가 3.2억에서 2천 만원을

깎아 보려고 시도해보면 되겠지요?

물론, 수익률 200%는

10년 기준이기 때문에

5년을 기준으로 한다면

100%로 계산해도 됩니다.

예시에서 호가가 3.2억이 아니라

3.5억이라서 5천 만원이

안 깎일 수도 있는 것이지만

시도해 보는 것은 나의 몫이고

안 깎여서 당장 투자하지 못하더라도

시세트레킹, 전수조사 하면서

나중에 목표 매수가가 되어

기회가 올 수도 있는 것입니다.

그러니 내가 할 수 있는

제대로된 전고점을 확인하고

나의 투자금을 정확히 확인하고

실제 나가는 전세가를 확인하여

목표 매수가를 정해보고

깎아서 투자하시거나

기다렸다가 기회를 잡으시기를

바라고 또 바라겠습니다.

목표 매수가 정하는 방법

1. 제대로된 전고점 확인하기

얼마까지 갈지 잘 모르겠다면 유효한 전고점 파악!

2. 나의 투자금 정확히 확인하기

내 상황을 잘 알고 투자할 수 있는 투자금 확인!

3. 실제 나가는 전세가 확인하기

실거래가, 투자자로 전화 임장, 매물 임장, 전세입자

컨셉으로 전화 임장 하면서 진짜 나갈 전세가 확인!

첨부한 양식에는

매전갭의 투자금 뿐 아니라

취득세(1.1% 기준), 수리비,

중개 수수료, 법무비 항목도

추가하여 계산하였습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^

월부분들의 목표를 응원합니다.



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