세금 시리즈 3탄. 매도할 때 알아야 할 양도세 2탄 (feat. 장기보유특별공제, 중과세)

지금까지 취득세, 재산세, 양도세에 대해 정리해봤는데요,

지난 번 양도세 글로 못다한 장기보유특별공제와 다주택자 양도세 중과에 대해 설명드리려고 합니다.

<세금 시리즈>

[취득세] 세금 시리즈 1탄. 매수할 때 알아야할 취득세

[취득세] 꼭 알아야 할 취득세 카드 분할 납부 방법 (ft. 미리 준비하세요!) 어게글♥

[재산세] 세금 시리즈 2탄. 보유할 때 알아야할 재산세

[양도세] 세금 시리즈 3탄. 매도할 때 알아야할 양도세

[양도세] 세금 시리즈 3탄. 매도할 때 알아야할 양도세 2탄 (feat. 장기보유특별공제, 중과세)

[종부세] 세금 시리즈 4탄. 보유할 때 알아야 할 종부세

장기보유특별공제

장기보유특별공제란 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물에 대하여 양도차익에 보유연수에 따른 공제율을 곱한 금액을 양도차익에서 공제해주는 제도입니다.

일반적인 경우와 고가주택 경우로 나뉘며,

4% 장기보유특별공제율은 거주기간이 2년 이상인 경우, 보유기간이 3년 이상인 경우에 한하여 적용됩니다.

우리는 아마 거의.. 일반적인 경우겠죠!?

이번엔 2년이 아니라 3년 이상으로 5년 보유시로 양도세를 계산해 보겠습니다.

(필요 경비는 이전 양도세 설명에 있으니 참고 부탁드리며, 이 부분은 제외하고 계산했습니다.)

다주택자, 매매가 3억, 매도가 4억 (5년 보유)

2년 보유했을 때는 2,055만원이었는데 3년을 더 보유했더니

장기보유특별공제가 적용되어 1,676만원으로 줄어들었습니다.

그리고 또 알아야 할 부분이 있는데요,

(양도세는.. 참 알아야 할 부분이 많죠~?ㅎㅎ)

바로 양도소득세 중과세율입니다.

다주택자 양도세 중과

다주택자 양도세 중과란 다주택자의 투기를 규제하기 위한 정책으로,

다주택자의 양도소득세에 가산세율을 적용하는 것입니다.

다주택자라고 해서 매도시에 무조건 세금을 더 내는 것은 아닙니다.

조건이 다음과 같이 존재합니다.

양도세 중과 조건

다주택자가 조정대상지역 내 있는 주택을 양도할 때 양도세가 중과되며,

현재 조정지역대상은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구입니다.

또한, 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

결국, 내가 다주택자인데 조정대상지역에 있는 걸 수익 보고 판다면 세금을 더 내야 한다는 말입니다.

지금은 대부분의 지역이 조정대상지역이 아니라 괜찮지만 나중에 상승장에서는 영향을 많이 미치겠지요~?

2주택 이상 다주택자의 중과세율 계산은 다음과 같은데요,

단, 25년 5월 9일까지 양도하는 보유기간 2년 이상 주택은 기본세율이 적용됩니다.

아무래도 부동산 투자를 한다면 중과세 시에 "기본세율 + 20%" 또는 "기본세율 + 30%"를 할 확률이 높겠죠?

다음과 같은 구간이요!

아까와 동일한 조건이지만 비조정지역의 물건을 파는 경우와

조정 지역에서 2주택, 3주택인 경우 중과세율을 적용해 양도세를 계산해 보겠습니다.

차이가 확실히 느껴지시나요~?

다주택자여도 3년 이상을 보유했고, 비조정지역일 때 매도하는 것과 중과세를 적용한 경우에는 정말.. 세금 차이가 엄청납니다. 그러니 막상 상승장에서 팔고 싶어도 팔지 못하는 경우가 생기는 것입니다.

더 구체적인 예로 지방 광역시의 신축을 투자했을 때

상승장에서 중과세를 적용하여 매도했을 때 수익과,

상승 후 하락장에서 중과세를 적용하지 않고 매도했을 때의 수익을 비교해보겠습니다.

1.2억을 투자해서 3.9억까지 벌 수 있었는데 해당 시점에서는 조정지대상지역으로 묶여서 중과세가 적용되기 때문에 수익이 1.2억밖에 되지 않습니다.

상승장 이후 하락장에서 조정대상지역이 해제된 이후 매도를 하면 원래 수익은 1.9억으로 3.9억에 비해 현저히 떨어지지만 중과세가 적용되지 않아 실제 수익이 1.34억으로 조금 더 많이 발생합니다.

중과세가.. 얼마나 많은 비중을 차지하는지 알겠죠..?

이래서 매도는 예술이라고 하고 팔고 싶을 때 팔 수 있는 게 아닐 수 있겠다 싶었습니다.

이번에는 서울을 예시로 들어보겠습니다.

투자금은 오히려 더 적게 들었고 수익은 정말 어마무시하게 많이 났던 물건인데요.

(이래서 서울서울하나~ 싶기도 합니다. 물론 단지 대 단지로 다르겠지만요. ^^)

수익이 이렇게 더 큰 경우에는 세금도 크게 적용이 됩니다.

7천 만원을 투자해 상승장에서 8.4억이라는 수익이 났지만 중과세가 적용되면 남는 수익은 2.16억 뿐입니다.

(진짜.. 너무해.. 정말 많이 가져가죠~?)

그런데 이후 하락장을 지나서 조정대상지역이 해제되어 지금 시점에서 중과세를 적용받지 않으면 8.4억의 수익이 5.7억으로 떨어지지만 실질적인 수익은 3.47억으로 중과세를 적용할 때보다 무려 약 1.3억이나 더 많이 이득을 볼 수 있게 됩니다.

세금 이전의 수익이 더 커지니까 중과세의 여부에 따라 실질적인 수익이 많이 달라집니다.

다주택자 포지션으로 가는 사람들에게는 여러채에 적용되면 그 수익의 차이가 더 크겠지요?

지방의 경우는 평균적으로 수익이 엄청 크지는 않기 때문에 중과세 적용 전후가 큰 차이가 없어 오히려 중과세를 적용해서 더 좋은 것으로 갈아타는 게 나을 수 있고,

수도권은 그 수익이 크기 때문에 중과세를 적용하는 것 보다는 오래 가져가면서 전세금을 올려 받으며, 더 유리할 때 매도하는 것이 나을 수 있습니다.

매수 시 취득세도 다주택자의 경우는 주의해야 할 부분이 있지만

내가 매수를 하고 끝이 아니라 보유를 하고 나중에 매도를 하는 과정들을 겪어야 하기 때문에 이런 세금적인 부분들도 잘 알고 활용하시면 좋을 것 같습니다.

특히 매도하는 경우에는 이렇게 세금적으로 큰 차이가 있을 수 있으므로

비과세가 가능하다면 그 조건을 잘 확인하고,

필요 경비 처리가 가능한 부분들은 잘 챙겨서 공제를 받고,

장비고유특별공제가 가능하다면 이 또한 잘 챙기고,

조정대상지역 여부에 따라 양도세가 어떻게 되는지 미리미리 계산을 하고 플랜을 짜서

매도 후 수익을 얻거나 포트폴리오를 변경해 나가시면 좋을 것 같습니다.

장기보유특별공제

3년 이상 보유했다면 공제 가능

다주택자 양도세 중과

다주택자가 조정대상지역에 있는

물건을 매도할 경우 중과세율 적용

양도세 계산

필요 경비, 비과세 조건,

보유 기간, 주택수, 조정대상지역 등의

상황을 면밀하게 확인 후

부동산 계산기 or 세무사 상담

다음에는 종합부동산세로 찾아오겠습니다.

월부분들의 목표 달성을 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. :)

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