매물 털기 전, 1등 단지 선정하는 방법 [웰뜨]

지난 번에는 매물 터는 방법에 대해

글을 작성해 보았는데요,

https://weolbu.com/community/2965530

매물을 털러 가고 싶지만

순위 안에 드는 단지들이

너~무 많거나 또는 비슷비슷해서

어느 단지부터 가야 하는지

고민되지 않으신가요~?

이번에는 털기 위한 매물을

어떻게 선정해야 하는지에 대해

작성해 보려고 합니다. :)

1. 아픈 손가락은 치료하기

처음 만든 앞마당이어도

초반에 만든 앞마당이어도

아픈 손가락이지만 나의 앞마당입니다.

잘 모르니까 앞마당을 다시 가야하나

임보를 다시 써야 하는 거 아닌가

이런 생각도 정말 많이 드실 텐데요.

(저도 많이 했던 생각이니까요. ㅎㅎ)

하지만.. 막상 이번 달에

부족한 앞마당을 채운다고 해도

또 완벽하게 앞마당으로 만들었다고

자신할 수 없게 되고

찝찝함은 항상 남게 됩니다.

새로운 앞마당도 만들지 못하고

부족한 앞마당도 채우지 못하고

시간을 잘 보내지 못한 생각에

실망하는 경우가 대부분입니다.

부족한 앞마당은 자연스럽게

새로운 앞마당을 만들어 나가면서

아 그럼 그 지역에서는 이게

중요한 요소였구나

이 단지의 선호도는 이렇겠구나

파악하는 날이 오기도 하고

그래도 정 부족하다 싶으면

앞마당은 계속 만들어 나가면서

중간중간 시간을 활용하여

임장을 다시 가거나 전임을 해봅니다.

(아픈 손가락 잘 치료해 봅시다.)

단지 가치를 잘 모르겠어서

1등 뽑기가 어렵다면

다시 임보를 보고 임장을 채워가면서

그래도 내가 판단한 가치대로

내 앞마당 중에서 내 상황에 맞는

저평가 물건들을 리스트업해 봅니다.

2. 이유가 있는 1등 뽑기

그래도 임보를 쓰면서

입지분석도 하고 단지분석도 해서

어느 정도는 가치를 아는 것 같은데

정말 1등이 맞는지는 모르겠습니다(?)

사실 저번 월부학교 강의 때

너나위님께서는 제발 1등을

뽑으려고 하지 말라고 하셨습니다.(?)

너나위님께서도 1등이 뭐가 뭔지 모르고

보장된 것이 하나도 없으며

1등 뽑으려는 강박 때문에

투자를 못하는 경우가 많다고 하셨습니다.

비슷비슷한 것 같아서

1등을 뽑기가 어렵더라도

내 생각에는 이러한 이유 때문에

그래도 이 물건이 조금 더 나은 것 같다.

이렇게 이유가 있으면 됩니다.

예를 들자면 A단지는 교통은 괜찮은데

연식이 좀 아쉽고 B단지는 신축인데

좀 외곽의 느낌이 있지만

둘 다 괜찮은 비슷한 가치고

전세가는 신축이 더 받쳐주기 때문에 나는

B를 조금 더 우선으로 봐야겠다.

이런식으로요!

정말 너~~~무 비슷하다면

더 많이 깎이거나 더 좋은 조건의

물건에 투자하면 되니까요!

나를 의심해서 매물털기를 미루기 보단

평일에 임보를 쓰고 주말에 임장을 한

나를 믿고 가치 판단 하에

이유가 있는 1등을 뽑아서

1등 단지부터 매물을 털러 가 봅니다.

그리고 혹시나 피드백을 받았을 때

더 좋은 물건을 찾아 봐야 한다거나

더 넓게 봐야 한다면

혹시 내가 놓친 건 없는지

가치를 판단하는 과정이 맞았는지

여쭤보고 다시 채워 나가면 됩니다.

이게 맞나 싶다면 튜터링 또는

매물 코칭을 통해 피드백을 받으면 됩니다.

저희는 배우고 있는 과정에 있으니까요.

3. 줌인 줌아웃 반복하기

현재 시장은 아직 더 좋은 물건들을

매수할 수 있는 시장이기 때문에

내 투자금보다 더 매매 전세 차이를 두고

더 좋은 것부터 털어보는 경우가 많은데요.

당연히 비슷한 투자금이면 더 좋은 것,

좀 더 투자금이 들더라도 감당 가능하다면

역시나 더 좋은 것을 선택하는 게

맞다고 생각합니다.

다만, 나의 종잣돈이 1억이 있는데

투자금 2억부터 더 좋은 걸 보면서

매매가 5천을 깎고 전세가 5천 올려보겠다

생각하고 매물을 터는 것이 맞을까요?

어쩌면 좀 더 이전 시장에서는

가능했을 수도 있고

지금도 정말 급매에 조건 좋은 물건을

만난다면 아예 불가능한 일은 아닙니다.

하지만 그렇게 더 좋은 물건부터 보다가

내가 투자 가능한 물건들이 날라갈 수도 있고

생각보다 깎이지 않는 상황에서

매물만 털다가 멘탈이 털릴 확률이 더 높습니다.

매물을 터는 게 정말 쉬운 일이 아니니까요.

그렇다고 딱 투자금에 맞는 물건만

보라는 의미가 아니라,

투자금보다 조금 더 높여서

좋은 물건부터 보되

직접 겪어본 시장에서 더 이상

범위 안에 들어오지 않는다 생각이 든다면

다시 범위를 좀 더 좁혀서 보는 것입니다.

즉, 2억이 있는데 2.6억 투자금으로

될 때까지 기한 없이 매물을 털기 보단

데드라인을 정하고 안 되면 다시 투자금을

2.3억으로 줄여서 털어보는 것입니다.

그러다가 또 깎이거나 전세가가

생각보다 많이 오르는 시장이 오면

다시 2.6억으로 투자금을 늘려서

더 좋은 것부터 보는 것입니다.

다음 그림의 예시처럼요!

물론, 내가 봤던 가격보다

더 오르면 당연히 아쉽기 때문에

더 내려가기를 기다리고 싶을 것입니다.

하지만 줌아웃과 줌인을 반복하면서

할 수 있는 투자를 하셨으면 좋겠습니다.

씨앗을 심을 기회는 항상 있지만

일단 씨앗을 심어야 자라나니까요!

월부분들의 투자

진심으로 응원하겠습니다.♥

단지 선정하는 방법

1. 반마당은 틈틈이 채우기

새로운 앞마당 만들어 가면서

부족한 반마당 임장, 임보쓰며 채워 나가기

2. 이유가 있는 1등 뽑기

임보, 임장을 토대로 생각한 가치로

내 앞마당, 상황에서 저평가 단지 뽑기

3. 줌인 줌아웃 반복하기

투자금을 좀 더 설정해서 좋은 것부터 보되

안되면 좁혀서 보고 또 가능하면 넓혀서

보는 것을 반복하면서 투자하기

웰뜨의 칼럼

<임장 시리즈>

[분위기 임장] 분위기 임장, 도대체 어떤 걸 봐야 하나요? (feat. 정말 디테일하게 보는 방법) 어게글♥

[단지 임장] 단지 임장, 도대체 어떤 걸 봐야 하나요? (feat. 정말 디테일하게 보는 방법 - 분임에 이어 단임!) 어게글♥

[단지 임장] 5년차 투자자가 단지 임장 후 정리하는 방법 어게글♥

[매물 임장] 5년차 투자자가 매물 임장 준비하는 방법 (feat. 매물임장 양식 공유) 어게글♥

[매물 임장] 매물 임장, 도대체 어떤 걸 물어보고, 봐야 하나요? (feat. 정말 디테일한 방법 - 단임에 이어 매임!) 인기글♥

[매물 털기] 막상하려니 쉽지 않은 매물 털기, 어떻게 해야 할까요?

[1등뽑기] 1등 뽑기, 도대체 어떻게 뽑아야 하나요? (feat. 분임, 단임, 매임에 이은 마무리) 어게글♥

<세금 시리즈>

[취득세] 세금 시리즈 1탄. 매수할 때 알아야할 취득세

[취득세] 꼭 알아야 할 취득세 카드 분할 납부 방법 (ft. 미리 준비하세요!) 어게글♥

[재산세] 세금 시리즈 2탄. 보유할 때 알아야할 재산세

[양도세] 세금 시리즈 3탄. 매도할 때 알아야할 양도세

[양도세] 세금 시리즈 3탄. 매도할 때 알아야할 양도세 2탄 (feat. 장기보유특별공제, 중과세)

[종부세] 세금 시리즈 4탄. 보유할 때 알아야 할 종부세

<경험담 관련>

[투자] 3년 반 만에 서울에 투자했습니다. (feat. 서울에 투자할 수 있었던 이유) 인기글♥

[투자] 월부 시작 8개월, 방학마다 자실하며 2700만원 네고로 1호기 투자한 경험담. 부사님이 다 했다. (1호기 경험담 1탄) 어게글♥

[전세빼기] 1호기 2700만원 네고, 30평대를 갭 800만원으로 4일만에 전세 뺀 과정. 실화인가요..?! (1호기 경험담 2탄) 인기글♥

[투자 방향] 수도권 or 지방 투자 구체적인 판단방법 3가지 어게글♥

[투자] 조급하지 않아서 수월했던 1호기, 알고 보면 조급했던 2호기의 고생 시작. 인기글♥

[투자] 고백하겠습니다. 잘못했어요.

[투자] 1호기를 망설이게 하는 두려움 3가지 극복 방법 어게글♥

[투자] 투자금 없으면 투자 못 하나요? 아니요, 그렇지 않습니다.

[목표매수가] 목표 매수가 이렇게 정해 보세요. (feat. 계산 양식 공유) 어게글♥

[인지세] 인지세, 등기 때 법무사님이 처리해주는 거 아닌가요? (잘 확인하고 계약하세요!!)

[전세빼기] 다른 전세는 다 빠지고 내 물건만 남았는데도 안 나가는 이유 어게글♥

[전세빼기] 잔금 된다고 전세가 나가지는 않습니다. 잔금 가능해도 주의해야 할 부분들.

[전세빼기] 전세 빼기 위해 부동산 관리 어떻게 해야 하나요? (feat. 문자, 전화, 방문하며 내가 해해야할 것들)

[전세빼기] 전단지 돌리는 게 이렇게 힘든 줄 몰랐습니다.

[전세빼기] 대출 규제 속에서 전세 뺄 수 있었던 방법 3가지

[전세빼기] 진~~짜 고생한 2호기 전세빼기 마무으리♥ (feat. 1번의 경험으로 10번 이상의 경험을 했습니다.)

[전세재계약] 처음으로 전세 재계약 하면서 뼈저리게 깨달은 2가지 어게글♥

[네고] 처음으로 계약 다 하고 나서 총 100만원 더 깎아봤습니다.

[누수] 투자자도 아닌.. 억울한 세입자 버전으로 겪은 누수 경험담 1탄

[누수] 투자자도 아닌.. 억울한 세입자 버전으로 겪은 누수 경험담 2탄

[매물임장] 매물임장, 도대체 어떤 걸 물어보고, 봐야 하나요? (feat. 정말 디테일한 방법 - 단임에 이어 매임!) 인기글♥

[매물임장] 다양하게 투자금 많이 들어가는 매물들, 투자자로 예약하기 어려우신가요? (네네!) 그럼.. 이렇게 해보세요! 인기글♥

[매물 임장] 매물 임장하다가 휴대폰이 나가버렸습니다?! (feat. 진짜 앞마당의 의미를 알게 되 날)

[전세사기] 동생이 전세 사기를 당할 뻔 했습니다. (feat. 결국 가계약금 200만원을 날렸습니다.)

[실거주 or 투자] 아직도 실거주 먼저 할지 투자 먼저 할지 고민하시나요? 어게글♥

[부동산사례] 회사분들의 부동산 삶 파헤치기 1탄 (feat. 청약포기, 전세포지션)

[부동산사례] 회사분들의 부동산 삶 파헤치리 2탄 (feat.청약당첨, 오피스텔투자)

[자산재배치] 투자자의 필수 자산재배치 효율적으로 하는 방법 4가지

[실준반 질문 TOP10] 실준반 수강생분들이 가장 많이 질문하는 TOP 10 인기글♥

[분양권 투자] 분양권 투자 고민할 때 주의해야 할 3가지 (feat. 2천만원 생각했다가 1억 3천 들었습니다.) 인기글♥

[복기&개선] 나를 돌아보는 시간, 정말 잘 갖고 계신가요? (feat. 복기 및 개선하는 방법 3가지)

[노후대비] 노후대비 확인하는 방법 3가지 (feat. 아버지께서 첫 직장 33년 다니고 퇴직하셨습니다.)

[전세대출] 주거비용 1500만원 아끼는 방법 (ft. 투자자로 전세대출 받기)

[협상] 서울 상승장에서 협상할 수 있었던 이유

[목표매수가] 목표 매수가 이렇게 정해 보세요. 어게글♥

<임장보고서 관련>

[임보사이트총정리] 초보자도 쉽게 접하는 임보 데이터 찾는 방법 (임보 작성 사이트, 진입 단계, 캡쳐 이미지 포함) 어게글♥

[단지임장체크리스트] 간단하게 색으로 한눈에 파악하는 단지임장 체크리스트 양식 인기글♥

[수도권인구] 수도권(서울, 경기, 인천) 인구수, 세대수, 세대당 인구수, 연령별 인구수, 연령별 비율 정리 (feat. 실전반 자모님 : 인구는 이것만 넣으면 됩니다.) 인기글♥

[소득] 전국 시군구별 근로자, 거주자 소득 리스트업 & 지도처럼 한눈에 보기 (feat. 너나위님의 업무지구별 소득! 최신 버전으로 재탄생) 인기글♥

[소득] 전국 시군구별 근로자, 거주자 소득 리스트업 & 지도처럼 한 눈에 보기 (feat. 최신 2021 버전, 15만 이상 도시 포함) 인기글♥

[GRDP] 전국, 광역시 10년간 1인당 GRDP & GRNI, 최신 2019년 기준 비율 데이터 및 그래프 총집합!!! 인기글♥

[GRDP] 전국, 광역시 10년간 1인당 GRDP & GRNI, 최신 2021년 기준 비율 데이터 및 그래프 총집합!!! 인기글♥

[거주&점유형태] 전국 시군구별 거주형태 및 점유형태 데이터 (feat. 1기신도시, 광역시, 중소도시 정리본 포함) 인기글♥

[지하철승하차] 2021년 전국 지하철 승하차인원 데이터 총 집합!! (서울, 공항 철도, 인천, 부산, 대구, 대전, 광주, 부산/김해경전철, 의정부경전철) 인기글♥

[광역시학군] 중소도시에 이어 6대 광역시 학군 총정리! (feat. 구별, 비율, 개수 포함) 인기글♥

[중소도시학군] 아실에서 지역 선택해서 학군 다시 가공하기 귀찮지 않으신가요? 중소도시 학군 이것만 확인하세요~ 인기글♥

[백화점매출] 2021 국내 5대 백화점 70개 점포 매출 순위 이미지 아닌 엑셀로 옮긴 데이터 (feat. 백화점 로고 이미지 포함) 인기글♥

[백화점매출] 2024 국내 5대 백화점 70개 점포 매출 순위 (feat. 엑셀 파일 첨부) 인기글♥

[시세트레킹] 앞마당 늘려가며 기회잡기!! 시세트레킹 양식 공유 (정보, 입지, 매매가, 전세가, 매매/전세개수, 평단가, 전세가율, 매전갭, 매매증감, 전세증감) 인기글♥

[앞마당정리] 임보 앞마당 확인하는 페이지, 저는 이렇게 하고 있습니다. (feat. KB시세, 매물 물량, 공급, 시세트레킹, 매매/전세 지수) 어게글♥

[무선파일전송] PC와 스마트폰 간 무선 파일 전송하는 방법 (사진 빠르게 이동 가능!!) 인기글♥

[PPT기능] 쉽지만 꼭 알아야할 PPT 기능들 인기글♥

[임보업뎃] 임장보고서 업그레이드하는 방법

[엑셀 단축키 1탄] 마우스 이용하지 않고 키보드로만 엑셀 기능 사용하기 1탄

[엑셀 단축키 2탄] 마우스 이용하지 않고 키보드로만 엑셀 기능 사용하기 2탄

[단지 비교] 한 번쯤은 해보고 싶은 KB시세 그래프 단지 비교 방법

<생각 & 마인드 관련>

[조장] 조장할지 말지 고민되시나요? 잘 할 수 있을까 걱정되시나요? 할까 말까 할 때는 그냥 하세요.

[MVP] 월부에서 처음 받아본 MVP, 어떻게 된 일인가요?!?!

[코로나극복] 갑자기 찾아온 코로나에 계획을 실천하지 못했습니다. 하지만 이렇게 극복했어요♥

[광탈극복] 혹시... 광탈하셨나요? 그래도 이 2가지로 계속 할 수 있습니다.

[실전반복기] 1년 월부인으로 생활하며 역대급이었던 실전반 되돌아보기(with 실전19기 15조) 인기글♥

[실준반복기] 실전준비반만 4번 들으면서 느낀 점 3가지 (feat. 너나위님께서 들으라고 하셨습니다.♥)

[지투반복기] 3년 만에 지투를 재수강한 후의 복기글♥

[TF지원] TF 지원을 고민하는 분들꼐.. 걱정하지 말고 일단 해보세요. 어게글♥

[가족건강] 어머니가 갑자기 입원하셨습니다.

[임장30번] 첫 월부학교에서 첫 달 임장 30번 이상하고 배운 점들

[시간관리] 도대체 시간은 언제 생기는 걸까요? 시간 관리 이렇게 해보세요.

[시간관리] 오늘도 한 게 없는데 벌써 잘시간~?!?! 시간관리가 어려운 분들께♥

[글쓰기] 글 쓰기 어려우신가요? 저도 어려웠습니다. 이렇게 해보세요.

[월부학교] 월부 1년 6개월 만에 들을 수 있었던 첫 월부학교 후기

[월부학교] 솔직히 힘든데 또 하고 싶은 월부학교 2연속 들은 후기

[감사일기] 감사일기, 어떤 마음으로 쓰고 계신가요? (feat. 열반 41기 너바나님 말씀)

[감정분리] 감정에 빠지지 않는 방법 - 회사편

[감정분리] 감정에 빠지지 않는 방법 - 가족편

[힘듦극복] 힘드시죠? 저도 힘들어요. (그럼에도 불구하고 힘듦 극복 방법 3가지)

[튜터링] 배우는 단계에서 훈의 영역으로, 한없이 감사했던 첫 튜터링

[튜터링] 각자의 벽을 깨며 보람찼던 두 번째 튜터링

[튜터링] 실전반 분들 덕분에 제가 더 동기부여 되었습니다.

[싱글투자자] 싱글 투자자의 고충 3가지

[기버] 월부기버 9개월하며 새로 알게된 것

[3년복기] 3년 동안 쉬지 않고 해나갈 수 있었던 이유 3가지

[유리공] 4년차 투자자가 유리공을 지키는 방법 3가지

[성장] 진짜로 잘 성장할 수 있는 방법 3가지 (feat. 제주바다 멘토님)

<과제 관련>

[실준과제] 실준 22기를 들으며 만든 양식 최종 공유 - 과제 체크, 원씽 플래너, 인생 기록지, 독서 관리, 전화 임장, 단지 임장, 매물 임장 인기글♥

[독서루틴] [열쭝시리즈] #08. 독서 루틴 아직도 못 잡았다구요!?!? 그럼 이렇게 해보세요~ (feat. 3년치 독서리스트 공유)

[유튜브도서편] 열중 듣는 분들, 도서 추천받고 싶은 분들을 위한 월부TV 도서편 리스트 (feat. 1일 1회 유튜브 본깨적하기)

<절약 관련>

[2억달성기] 20대에 첫 월급 130만원으로 시작해 예적금만으로 2억 모은 이야기 인기글♥

[종잣돈모으기] 아직도 종잣돈이 잘 안 모아지나요? 이런 방법들을 써보세요!! 절약 방법 총집합!! 인기글♥